시국이 어수선하다. 전쟁에 대한 불안, 치솟는 유가, 끝이 보이지 않는 부동산 시장의 침체, 어느 곳에서도 좋은 소식은 들려오지 않는다. 전문가들의 견해에 의하면 2009년 초는 되어야 Market이 풀릴 것이라 한다.
어려워진 경제사정으로 많은 Homeowner들이 집 payment에 어려움을 겪고 있다. 집을 팔려해도 작자가 없고 주택가격도 많이 떨어져 돈을 집어넣고 팔아야 할 경우가 많기 때문에 아예 집을 foreclosure하는 경우가 많다.
하지만 집을 버린다고 모든 채무가 탕감되는 것이 아니다. 아래 기본적인 융자의 종류를 알아보고 Short Sale의 기본 상식을 알아본다.
융자의 두 가지 종류
융자에는 기본적으로 두 가지 종류가 있다. 첫 번째는 Recourse loan이고 두 번째는 Non-Recourse loan 이다.
Recourse란 말 그대로 제 2차적 청구권이 있는 융자를 말한다. 집을 융자받을 때 얻은 융자가 Recourse 융자이었다면 집이 차압될 경우 은행의 손실에 대한 책임을 져야한다. 예를 들어 Foreclosure 했을 때 은행이 $100,000의 금전적 손해를 보았다면 은행은 borrower에게 소송을 걸어 Judgement를 받을 수 있다. 이 경우 집도 잃고 은행 손해도 떠 안아야 한다.

Non-recourse loan은 2차 상환 청구권이 없는 융자이다. 이 융자는 집을 차압당한다 하더라도 은행 손실에 대한 책임이 없다. 그러면 어떤 것이 Non-recourse 융자인가? 집을 처음 구입할 때 얻은 융자(Purchase Money)를 Non-recourse 융자라 말한다. 자신의 주거목적으로 집을 샀고 산 집이 1-4unit일 경우에 한하여 Purchase money가 인정된다. 만약 일단 사고 들어가 살다가 Rent를 준다 하더라도 Non-recourse 융자로 인정된다. 상황이 좋지 않아 집을 버리게 될 경우에도 집 외에 personal liability는 없다. 반면에 집을 산 후 2차 융자를 뽑았다면 이 융자는 Recourse 융자가 된다. 혹은 이자를 낮추기 위한 재 융자도 recourse 융자가 되어 개인적인 책임을 저야 할 수도 있다.

Short Sale
Short sale이란 융자금액이 집의 현재 Market Value보다 높을 경우 은행이 주택 판매 시 차액을 탕감해 줌을 말한다. 예를 들어 집 가격이 $300,000인데 융자금액이 $400,000일 경우 seller는 $100,000을 넣어야 집을 팔 수 있다. 하지만 buyer가 있다면 은행에 Short sale을 Request할 수 있다. 은행도 자신들이 집을 foreclosure할 경우 비용을 고려 short sale이 make sense하다면 받아들이는 경우가 많다. 이때 2nd 융자가 있다면 같이 Negotiation이 들어가므로 적은 돈으로 2차 은행과 빚이 해결된다면 개인적 책임도 피할 수 있다.

주택을 차압당하고 혹은 Short sale하여 집을 정리하면서 삶의 지표를 위협받고 있는 분들이 많다. 현재 어려움을 인정하고 재기를 위한 긍정적인 사고가 필요한 때다. 긍정적인 사고로 2000번의 실패를 이겨낸 발명왕 에디슨의 일화를 소개한다.

에디슨이 전구를 발명할 때의 일화이다. 전구 속에 보면 필라멘트라는 것이 있다. 에디슨은 전구의 필라멘트로 적당한 물질을 찾기 위해 2천 번에 가까운 실험을 하고있었다. 하루는 한 신문기자가 에디슨을 찾아왔다. “아니 2천 번이나 실험하고서도 아무 것도 발견하지 못했다니 그럼 헛수고를 한 셈이군요.” 그러자 에디슨이 말했다. “헛수고라뇨? 천만 에요 나는 전구를 만들 수 있는 방법을 2천 가지나 발견해 냈습니다.” 분명 에디슨은 2 천 번이나 실험에 실패하였다. 하지만 에디슨은 실패라고 여기지 않았다. 만약 에디슨이 신문기자의 부정적인 이야기에 수긍하고 지신 역시 부정적으로 대응했다면 아마 발명을 포기했을지 모른다.
‘실패를 실패로만 받아들이자 않고 성공을 위한 밑거름’으로 생각한 에디슨의 긍정적인 사고방식은 그를 최고의 발명왕으로 이끌어준 원동력이 되었다.
(213)219-9988
브라이언 주
뉴욕융자 대표