아무리 강조해도 지나치지 않은 것이 바로 부동산 세일즈직이다. 가족이나 회사가 가지고 있는 재산 중에 제일 큰 재산을 다루는 직업이니 지나칠 정도로 철저하게 배우고, 아주 세밀하게 이행해야 한다는 것이다.
이렇게 해도 항상 문제의 소지를 내포하고 있는 것이 부동산 계약이기에 모든 것을 부동산 전문 변호사와 상담하며 Error & Omission 보험을 준비해 놓는 것이라 사려된다.
부동산 면허취득은 유치원에서 박사과정까지를 비교한다면 이제 유치원을 마쳤다고나 할까.
이제 초등학교 코스를 다닌다는 심정으로 열심히 공부하고, 배우며, 실행하고 있지만 정말 끝이 없이 배울 것이 많은 직업인 것 같고, 내 손님의 이익을 대행하기 위해 꼭 필요한 상식적인 것만도(Not to Mention of Specialized Knowledge) 왜 그렇게 많은지, 이런 것을 모르고 보낸 시간들에 거부감을 느끼기도 한다. 오늘은 몇 가지 상식적인 것을 나누고자 한다.
우선 많이들 얘기하는 오퍼(Offer)라는 것 즉 Purchase Agreement and Joint Escrow Instruction(Car/airform): 에이전들이 Buyer하고 쓰는 Offer라는 것 자체가 Seller가 동의했을 경우 Binding Escrow Instruction이 되는 것이다.
그 전에는 에스크로 회사에서 동의가 된 계약서를 에스크로 언어로 다시 써서 에스크로 인스트럭션을 만들었지만 이제는 Form Title 자체가 Joint Escrow Instruction인 것이다.
에스크로 회사에서는 보충(중요한 날짜 재확인 등) 인스트럭션과 Pre-Print된 제너럴 인스트럭션을 한 두 장 첨부할 뿐이다.
오퍼(Offer)라는 것은 “Manifestation of Present contractual intent to be bound를 주어야 되는 것이다. 오퍼가 수락되기 전에 바이어나 셀러가 죽으면 오퍼도 따라 죽지만 만일 내용 그대로 Mirror image로 수락되었다면(한자라도 고쳐지면 수락된 것이 아닌 카운터 오퍼가 되어 오퍼는 죽은 것임.) 수락된 오퍼는 Successor 또는 Assigns가 이행해야 된다. 최근 바로 에스크로 끝나기 전 미국인 할아버지 셀러가 돌아가셔서 직접 경험을 해본 일이다.
프로퍼티 조사 중에 Zoning Violation(예:R Zone에서 Variance 예외적 허가 없이 하숙집을 운영하는 것 따위)이 나오면 프러퍼티는 Unmarketable 하지만 빌딩 Safety Code Violation은 Disclose하는 한 Marketable한 것이다.
등기문서상의 타이틀은 바이어가 부부인 경우, 프로퍼티 베이스가 Step-Up 되지 않는 세금상의 불이익 때문에, 조인트 테넌시는 반드시 해서는 안 되고 캘리포니아는 커뮤니티 프로퍼티 주이기 때문에 Community Property with right of Survivorship을 하면 되겠지만 다운페이소스의 캐랙터에 따라 부부공유 재산의 ‘각자의 몫이 정해지는 것이니 다운페이의 소스를 Trace해야 되겠고... 등등 그러기에 항상 부동산 전문 변호사의 자문이 필요한 것이다.
에스크로가 끝난 프로퍼티를 바이어가 관리요청을 했을 경우, 반드시 브로커와 관리계약을 해야하며 (타인의 부동산을 관리할 때는 반드시 브로커 라이선스가 있어야 하며, 부동산 세일스 퍼슨 라이선스만 가지고는 타인의 부동산을 관리할 수 없다.)
특히 1978년 10월 이전에 입주허가를 받은 건물들은 LA 렌탈 규제법에 적용되기 때문에 많은 지식과 경험이 건물 주인들을 걱정과 경비에서 세이브 해준다고 생각한다.
어떤 경우에 입주자를 퇴거시킬 수 있나?
퇴거 이사비용은 얼마를 지불해 주어야 되며 그 절차는 어떻게 되나?
가족에 미성년자 62세 이상이 있느냐 또는 3년 이상이나 이하를 살았는지에 따라 다르다.
2007년 4월11일로 유효한 규정에는 미성년자와 62세 이상이나 핸디캡 퍼슨이 있으며 3년 이상 살았으면 $17,080을, 3년 이하 살았으면 $14,850을 지불해야 되며 그 이외의 경우에는 3년 이상 살았으면 $9,040, 3년 이하 살았으면 $6,810을 지불해야 한다.
한국일보 6월5일자에 조장희씨가 기술한 최소한 여덟 분야에서 최소한의 상식이라도 갖출 수 있도록 열심히 최선을 다함이 내가 해야 할 일이라 생각한다.
(213)840-7867
소영수
대양부동산