일선에서 상가, 오피스등의 커머셜 부동산 매입을 도와주다 보면 많은 바이어들이 리스에 대해 의외로 잘 모르고 있음을 느끼게 된다. 건물구입에 있어 수입율을 나타내는 CAP rate도 중요하지만 입주해 있는 테넨트들이 오너와 어떤 리스 계약을 맺고 있는가도 아주 중요한 요소가 된다. 커머셜 리스는 대략 아래와 같이 크게 분류 된다.
(1) Gross 리스
테넨트는 리스 계약상의 기본 렌트비만 내는 경우로 건물오너가 나머지 모든 경비(건물 재산세,보험료,CAM비용)을 부담하는 리스 형태다.
(2) Net 리스
테넨트가 기본렌트비 이외에 건물오너의 비용중 일부를 부담하는 리스, 주로 건물 재산세의 일정부분을 부담시키는 경우가 많다.
(3) Net-Net 리스
테넨트가 기본렌트 이외에 건물오너의 건물 재산세, 보험료를 부담하는 경우다.
(4) Net-Net-Net리스
보통우리가 Triple Net리스 혹은 NNN이라고 불리우는 리스로 테넨트가 건물오너의 모든 비용 (재산세, 보험, CAM)을 부담하는 리스형태다.
(5) Fixed 리스
리스 기간동안 렌트비가 고정되어 있는 것을 말한다. 예를 들어 매달 렌트비 $2,000로 5년을 계약했다면 5년동안 매달 $2,000만 내면 되는 것이다. 리스 기간중 어떤 렌트비의 인상이나 변경을 할 수 없다. 건물오너에게 가장 불리한 리스형태다.
(6) Step 리스
렌트비가 2년, 3년 혹은 5년마다 한번씩 올라가는 리스를 말한다. 스타벅스나 서브웨이등과 같은 내셔날 크레딧 테넨트와의 리스 계약시 주로 사용되는 리스다.
(7) Indexed 리스
렌트비의 인상이 어떤 인덱스(Index)에 의해 올라가는 것을 말한다. 흔히 우리가 말하는 CPI (Consumer Price Index)가 대표적인 인덱스다. 예를 들면 올해에 CPI가 2% 올랐다면, 내년의 렌트비는 현재 내는 기본 렌트비에다 CPI 인상분 2% 만큼을 더내게 되는것을 말한다. Step 리스와 함께 상가리스에서 많이 사용되는 보편적인 렌트 방식이다.
(8) Percentage 렌트
한달에 기본적으로 내는 기본 렌트비 이외에 주로 일년 매상 기준으로 정해진 매상 이상일때 미리 정한 일정비율의 렌트비를 추가내는 리스형태다. 주로 대형 그로서리 마켓이나 한인들도 많이 진출해 있는 백화점 같은 몰(Mall)에서 적용하는 렌트 방식이다.
(9) Rent Concessions
흔히 보통 한인들이 말하는 Free Rent를 말한다. 상가 건물이 많이 비어 있거나 건물오너가 자기 상가에 유치하기를 원하는 테넌트에게 일정기간동안 렌트비를 받지 않는 것을 말한다.

이와같이 여러가지 리스의 종류를 잘 이해하고 있으면 자신이 구입하는 건물의 앞으로의 가치를 가늠해 볼수 있는 중요한 척도가 될수 있다.
(213)590-5533
스티븐 김
아메리카 부동산 부사장