30년 융자를 15년 내에 지불 방법 (하)
3주전에 본 칼럼을 통하여 같은 제목으로 글을 쓴 일이 있었다. 처음 일주일은 수많은 전화가 걸려 와서 본래 하는 일 보다는 이에 대한 설명을 하는 것으로 많은 시간을 보내야 할 정도였다. 비교적 자세하게 그 방법을 전하였다고 생각하였으나 그 표현 방법이 부족하여서인지 그 질문 내용이 다양하였지만 궁금하게 생각된다는 주된 내용을 토대로 존 더 자세한 설명을 첨가 할 필요성을 인식하게 되어 이번에는 좀 다른 각도에서 기술하고자 한다.
집 융자액을 기나긴 30년 동안 지불하여야 할 것을 월 지불액에 대한 변동을 하지 않고도 그 지불 기간을 절반에 해당하는 기간으로 단축하게 된다는 사실을 믿을 수 없다는 질문 내용이 제일 많은 부분을 차지하였다. 예를 들어서 설명하였던 내용대로 20만달러를 30년간 융자하여 주고 그 배에 해당하는 23만여달러의 이자를 받으려고 융자하여 준 은행에서 이러한 방법으로 15년 내에 모두 지불하게 되면 15년 동안에 지불한 이자가 10만5,000달러에 불과하여 이 방법을 사용하여 절약된 이자가 12만5,000달러에 해당되는데 이를 융자하여 준 은행에서 허용하겠느냐는 것이다.
물론 은행 융자의 월 페이먼트 계산은 단순한 산술계산이 아니고 복잡한 복리계산법으로 되어 있어서 이해하기가 좀 힘이 들지만 이 MMA(Money Merge Account)라는 전자 계산용 소프트웨어를 사용하면 쉽게 이를 이해 할 수 있으며 이 계산이 얼마나 정확한지를 확신 할 수 있는 것이다. 융자하여 준 은행에서 이자를 부과하는 것은 융자하여 준 금액에 따라서만 이자를 부과 할 권한이 있는 것이다. 어떤 방법으로든 융자액을 줄여 주면 부과 될 수 있는 이자는 그에 해당하는 양만큼 절약을 받을 수 있는 것이다. 은행이라 할지라도 이에 대한 간섭은 할 수 없는 것이다. 다시 말하면 이 방법을 이용하기 위하여 융자를 받은 은행으로부터 어떠한 허락을 받을 필요가 없는 것이다.
문제는 어떻게 융자 금액을 줄일 수 있느냐 하는 것이다. 물론 여유가 있는 분이라면 목돈을 융자 받은 은행에 지불하는 방법이 있으나 이 방법이 우리 모두에게 해당 되는 것은 아니다. 대부분의 사람들이 매월 수입에서 지출을 빼고 보면 그 여유가 많지 않은 것이 통례라는 점을 감안하게 되면 집 융자 지불기간을 단축하기 위하여 얼마 되지 않는 매월 잉여분을 월 융자지불액을 초과해서 지불한다는 것이 쉽지 않다는 점이다.
여유가 생기게 되면 쉽게 또 사용할 곳이 생기기 마련이어서 좀처럼 푼돈으로는 집 융자기간을 단축하게 된다는 생각을 못하고 한번 정한 월 지불액을 정직하게 이행하고 있는 실정이다. 그러나 자신에게 있는 이 푼돈을 잘만 이용 한다면 아니 이것을 효과적으로 이용하게 되면 30년의 융자 기간을 많게는 10년 아니면 15년 만에 모두 지불하게 되어서 위에서 언급한 많은 액수의 이자를 절약 할 수 있게 되는 것이다.
이 여유 있는 푼돈을 효과적으로 이용하도록 지도하는 MMA소프트웨어로 매월 또는 앞으로 있을 생활 계획을 효과적으로 계획할 수 있게 되며 이 부분은 우리의 보통 생각으로는 계산을 할 수 없는 전자 계산적인 분야가 되는 것이다. 이 방법을 이용하게 되면 우리가 소유한 홈에퀴티와 매월 생활하고 남는 돈 즉, 잠자고 있는 돈을 하루 24시간 일년 365일을 효과적으로 활용하여서 이러한 놀라운 효과를 가져오게 하는 것이다.
비교적 숫자에 밝고 또 절약형의 집주인들은 이미 집 융자기간을 단축시키는 방안으로 격주지급(By-weekly) 방법을 이용하고 있다는 사실을 알게 되었으며 또 매월 생활하고 남는 금액을 융자 은행에 지불하는 방법을 통하여 융자 기간을 단축시키겠다는 생각도 할 수는 있으나 이러한 방법보다 여기에서 소개하는 MMA소프트웨어를 이용한 방법이 더 효과적이고 실제로 활용 가능성이 높은 방법이 되는 것이다.
다만 컴퓨터에 대한 약간의 지식과 사용법을 알고 계신 분이 이해하기도 쉽고 또 이를 직접 활용 할 수 있게 된다는 점은 배제 할 수 없다. 이를 좀 더 자세하게 알기를 원하시면 다음을 참고 하여주시기 바란다.
www.payoffspeedy.com 혹은 3주전 본지면 칼럼은 www.newstarcommercial.com에서 컬럼난을 클릭하면 된다.
조셉 김
<뉴스타 부동산 LA>
(213)272-6726
