숏세일, REO 매물도 이렇게 골라 사야 한다 (하)
지난 호의 숏세일 매물을 골라 구입하는 방법에 이어 이번에는 가장 인기가 있는 REO매물을 골라 구입하는 방법에 관해 알아보자. REO매물이란 Real Estate Owned의 약자로, 일반적으로 “은행차압매물”이라 말하며, 주택소유주가 페이먼트를 내지 못하여 은행이 이를 차압후 경매를 통하여 자기은행, 또는 타은행, 또는 재산관리회사 및 투자회사 등에 재차 인수된 후에 다시 시장에 나오는 매물을 말한다. 그래서 중간가격의 거품들이 모두 걸러지고 난 후의 가격이므로 가격의 거의 확정적이고 일반 정상매물가격보다 보통 15%에서 20%이상 가격이 저렴하여 현 주택시장에서 바이어들의 인기가 대단하다.
이러한 REO매물의 단점은 오랫동안 주택이 비워져 있어서 그간의 관리가 되지 못한 관계로 대부분의 주택이 상당한 수리를 요하고 있다. 전기와 수도가 끊겨져 앞뒤 정원의 잔디는 거의 말라져 있는 경우가 많고, 수영장이 있는 주택은 다시 물을 비우고 대청소를 해야 한다. 일부의 경우에는 문짝이 여러 군데 부서져 있으며, 식기세척기, 마이크로웨이브, 냉장고 등 주방기기들이 제거되어 있는 주택들도 눈에 보인다. 그래서 소유은행들은 집안을 일부 정리하기도 하고, 페인트도 새로 하기도 하고, 수영장도 청소하기도 한다. 그러나, 이러한 REO매물 은 항상 “AS-IS CONDITION”으로 거래하기 때문에 구입 후에, 은행에서 수리를 해주거나 대신 수리비용을 내주지는 않으니까 낮은 가격으로 구입하는 것을 위안으로 삼고, 구입후 수리비용은 구입 전에 미리 추가비용으로 계상해 두는 것이 좋겠다.
반면, 이러한 REO매물의 장점은 무엇보다도 저렴한 가격에 있다. 주위 매물보다 20%정도 가격이 낮으니 우선 안심하고 구입할 수 있고, 4,5개월씩 은행확인절차가 소요되는 숏세일 매물에 비해 에스크로 기간도 30일 정도로 짧다. 우선 REO매물이 나오면 담당에이전트와 함께 집안 속속들이 잘 살펴보자. 의외로 깔끔한 매물을 찾을 수 있다. 수리비가 많이 들어가지 않으면 금상첨화이다. 집안이 험하더라도 고쳐야 할 부분들이 중요한 하자가 아니면 괜찮다. 페인트 새로 칠하고 부서진 부분 새로 고치고, 부엌식기도구들이 비록 떨어져 나갔다 하더라도 새로 구입하는 비용들 모두 포함해서 대부분 1만달러가 채 들지 않는다. 5만달러에서 10만달러이상 싸게 사는데 1,2만달러정도 수리비가 든다면 흔쾌히 구입해도 괜찮다. 그러나, 워터데미지, 즉, 주방이나 세탁실에서 물이 새어 인근 벽에 스며든 흔적이 있거나 물곰팡이(모울드, Mold)가 있었거나 현재에도 눈에 띄는 경우에는 그 벽을 뜯어내고 데미지의 크기를 직접 확인해야 한다. 이런 경우에는 비용이 만만치 않게 들어가니 이런 주택은 조심하자.
정원잔디가 말라서 황폐되어 있어도 물만 새로 주고, 거름만 일정기간 주면 금방 초록색으로 되살아나는 경우가 많다. 주위의 정원관리사에게 일임하면 크게 비용을 들이지 않아도 꽃과 나무등으로 완전히 새로운 정원을 만들 수 있다. 해당 REO주택이 위치해 있는 주변여건, 즉, 교통, 교육, 상권, 안전성 등을 먼저 고려하고, 그 다음에 주택의 대지크기와 실내구조, 방향, 밝기와 내부의 기존 업그레이드 상황을 살펴보고 난 뒤, 부서진 부분과 그 수리비용등을 예상하여 이들을 종합하여 결론을 내리면 결코 실수하지 않는다.
처음 REO매물을 구입하려는 고객들 대부분은 그 가격을 깎아서 사려고 하는데, 이럴 때는 절대적으로 도와주는 에이전트의 의견을 들어서 판단하기 바란다. 상태가 좋고 깔끔한 REO매물은 보통 오퍼가 10개 이상 들어온다. 매물을 팔고자 하는 은행은 일반적으로 5일 정도 주택시장에 내놓은 다음, 들어오는 오퍼를 다 모았다가 차후 일괄적으로 심사에 들어간다.
이럴 때는 당연히 리스팅가격 이상으로 오퍼를 써야 당첨된다. 그래도 이 시기에 오버프라이스로 가격을 쓴다는 것은 웬만한 바이어의 강심장이 아니면 힘들다. 따라서, 담당에이전트가 아무리 설명을 해도, 가격을 깎아 쓰거나, 제 가격 이상으로는 쓰지 못한다. 결국, “내 집이 되려면 이래도 되고, 안 되려면 저래도 안돼요. 되고 안 되고는 하늘에 맡겨요.”라고 운명소관으로 위안을 삼는데, 이렇게 운명소관으로 오퍼를 넣으면 거의 떨어진다.
이러다가 두세번 경합에서 탈락되고 나면, 그때부터야 비로소 다른 매물이 나왔을 때 오버프라이스 오퍼를 써야 되는구나 하고 알게 된다. 그러나 두세번 놓친 좋은 REO매물들을 에이전트의 조언대로 처음부터 그렇게 결정했으면, 본인도 발품고생 덜 하고 담당에이전트도 맘고생 덜 하는 깔끔하고 상쾌한 거래가 되었을 것이다. 작은 금액차이로 좋은 주택이 경합에서 떨어지고 있는 것이 훤히 눈에 보이는데, 바이어는 바위처럼 단단하니 에이전트의 마음이 안타깝기 짝이 없다. 걱정해 주듯이 조언해 주는 주위 친구 말보다 전문지식과 경험을 갖춘 에이전트의 의견을 전적으로 믿기 바란다. 적어도 REO매물을 살 때에는 특히!
제이슨 성
<뉴스타부동산
발렌시아지사장>
(661)373-4575
