변동 모기지 이자율 조정 미리 준비하면 대안 많다

변동 모기지를 얻어서 가장 곤란한 점은 이자율 조정. 처음 일정기간은 이자율이 낮아 좋지만 그 기간이 지나면 이자율이 조정된다. 이 때 변동모기지 소유주는 재융자를 받을까 아니면 그대로 높은 이자율을 수용해야 하나, 혼란에 빠진다.

그러나 렌더는 이자율 조정에 앞서 충분한 시간을 두고 조정을 통보하기 때문에 지나치게 걱정할 필요는 없다. 또 수용과 재융자란 두 가지 선택 외에도 다른 옵션들도 여럿 있어 차분하게 대응하면 된다.

렌더들은 관계법에 따라 모기지 관련 변경이 있을 때는 최소한 비즈니스 데이로 25일 전에 미리 알려줘야 한다. 법정 최소 통보 기일은 25일 전이지만 실제로는 특히 이자율 조정과 같이 중요한 문제에 있어서는 이보다 훨씬 전에 통보해준다.

구체적으로 어떤 내용은 며칠 전에 통보해 줘야 하는지는 모기지 융자서류에 자세히 기재돼 있는데 이자율 조정의 경우는 통상 45일 전이며 120일 전 통보인 경우도 있다.

법정 최저 25일 전 통보하는 경우도 있지만, 5주면 대안을 마련하기에 턱없이 짧은 기간은 아니다.

▶조정 통보에는 페이먼트 변경 일자, 예전 인덱스 레이트 및 새 레이트, 렌더의 마진, 이전 융자 이자율과 새 이자율, 새 원금 및 이자 페이먼트가 포함된다.
조정 통보를 받으면 기재된 내용이 틀림이 없는지 확인해야 한다. 올바른 인덱스가 적용됐는지 그 비율과 기간은 제대로 적용 계산됐는지 체크한다.
일반적으로 첫 조정인 경우 이자율과 페이먼트가 오르는 것이 보통이다. 예외적으로 내려가는 경우가 없지는 않다. 지금까지 내 왔던 이자율이 할인된 것이며 이제부터는 렌더가 그 차이를 메워가며 정상적으로 이익을 취하게 된다는 점을 감안하면 올라가는 것이 당연하다.
그 다음 조정부터는 시장 상황에 따라 올라갈 수도 내려갈 수도 있다.

▶재융자는 주택 가치가 폭락한 홈 오너에게는 가능한 옵션이 못된다. 주택 가치가 은행에서 빌린 액수보다 적다면 그 차액을 누군가가 갚아야 재융자가 가능해진다. 주택 소유주가 자금이 있어 차액을 갚는다면 아주 문제될 것이 없지만 은행 더러 갚으라면 은행은 난색을 표할 것이다.
하지만 은행이 재융자를 받아들이는 경우도 있다. 주택 소유주가 페이먼트가 늘어나지 않고 예전 수준이라 계속 페이먼트를 해 나갈 수 있다면 은행은 울며 겨자 먹기 식으로 차액을 손해 보더라도 재융자를 해 줄 수 있다. 주택 소유주가 페이먼트를 못해 주택이 차압되는 경우보다는 재융자를 해줘서 페이먼트를 해 나가게 하는 편이 낫기 때문이다.

▶그러나 오리지널 모기지 이자율이 심하게 할인된 것(예를 들면 판촉성 초저리 이자율)이 아니라면 갖고 있는 융자를 그대로 지니는 편이 낫다.
올라가도 턱없이 올라가는 경우는 거의 없기 때문이다. 모기지 이자율이 급등해 페이먼트 쇼크를 받지 않도록 하기 위해 대부분 변동 모기지에는 일정 한도가 주어져 있다. 대부분의 변동은 한 번에 올릴 수 있는 한도가 2%를 넘지 못하도록 돼 있고, 대출 전 기간에 걸쳐 올릴 수 있는 한도가 6%를 넘지 못하도록 돼 있다. 따라서 오리지널 이자율이 6%였다면 첫 번 조정에서 올라봐야 8%를 넘지 못하며 앞으로 더 조정이 있다 해도 최고 12%를 넘지 못한다.
또 변동 모기지도 이자율이 내려갈 수도 있다. 많은 변동 모기지 이용자들이 이같은 사실을 잘 받아들이지 않지만 실제로 내려가는 경우도 많다.
<케빈 손 객원기자>