2005년 이후 이자가 6% 이하로 내려갔다. 올 초 많은 분들이 재 융자를 신청했다. 현재 진행되는 융자 건수 10건 중 6 건은 재 융자라 한다. 융자를 하고 싶어도 집 값의 하락으로 집에 Equity가 없어 융자를 못하는 경우도 있고 이자가 조금 더 내려갈 것을 기대하며 때를 기다리는 분들도 많이 계시다. 계속되는 유가인상으로 기름 값이 gallon당 $4.00을 넘어서고 원자재 값이 폭등하면서 Inflation에 대한 우려가 증폭되고 있다. Inflation은 항상 Mortgage 이자에 악영향을 끼친다. 아래 재 융자가 make sense 한 경우를 3가지로 나누어 알아본다.

1. 변동 mortgage를 가지고 있는 경우 - 통계에 따르면 올해 220만 명 이상의 주택 소유주 융자 program이 변동으로 바뀔 것이라 한다. 즉 지난 5년 혹은 3년 전 5년이나 3년 고정으로 융자를 받았던 사람들의 이자가 올해 만료가 되어 변동으로 바뀐다는 뜻이다. 이자도 지금까지 내던 이자보다 1%이상 오르게 되어있다. 3년 전 4.5%의 이자로 3년 고정 융자를 받았다면 현 재 이자 수준이라면 6%로 오르게 된다. 또한 이는 그때그때 경제상황에 따라 변하는 변동 금리이므로 고정으로 바꾸는 것이 바람직하다.

2. 융자금액이 Jumbo-Conforming 범위 내에 있으나 높은 이자를 내고있을 경우 - 올해 한 해에 한하여 융자금액이 $417,000 에서 $729,750일 경우 이를 Jumbo-Confirming으로 따로 분류하고 있다. 일반 Confirming이자보다는 0.125%정도 높고 일반 Jumbo 융자보다는 0.75%에서 1% 정도 더 싸다. 만약 융자금액이 $700,000이고 8%의 이자를 내고 있는 경우payment는 $5,136.35가 된다. 만약 재 융자를 하여 이자를 1.5% 낮추어 6.5%로 만들 수 있다면 payment는 $4,424.48이 되고 매달 $711정도 줄일 수 있다.

3. 집 값 하락으로 Equity가 얼마 없더라도 적어도 3%정도의 equity가 있는 경우 - 2007년 초까지만 해도 100%까지 재 융자가 가능했었다. 하지만 요즘은 Jumbo 융자 일 경우 적어도 20%이상의 Equity는 있어야 융자가 가능하다. 하지만 정부보조 융자 program인 FHA융자를 이용하면 Equity가 거의 없어도 융자가 가능하다. jumbo-conforming의 FHA 융자 상한선도 Los Angeles일 경우 $729,750까지 인상되어있다. 이자도 일반 Conventional 융자와 별 차이가 거의 없다. 이자는 일반 conforming program보다 0.125%정도 비싸다. 다운을 20% 이하로 할 때 지불해야 하는 PMI도 일반 융자보다 싸다.

미 주택 평균가격이 $196,000로 떨어졌다. 이는 전년도 같은 기간에 비해 4.8% 떨어진 가격이다. LA의 평균 주택 가격도 $458,000로 1년 전에 비해 7.7% 이상 떨어 졌다고 한다. 전문가들은 앞으로 집 가격이 조금 더 떨어지리라 예상하고 있다. 2008년 소강상태를 보이다가 2009년 혹은 2010년에 집 가격이 다시 오르리라 예상하고 있다. 집 가격이 더 떨어지기 전에 가능하면 융자를 좋은 조건으로 바꾸는 것이 좋다.

재 융자를 받으려면 Credit 관리도 잘 해야 함은 물론이다. 적어도 FICO가 680점은 넘어야 융자가 가능하고 740점 이상은 받아야 좋은 조건으로 융자가 가능하다. 만약 융자를 받을 계획이라면 Credit Card 빚을 사용 한도액의 30%이하로 조절하고 혹시 잘못된 늦은 기록이 올라가 있지 않은지 Credit을 확인하는 것이 좋다.

많은 분들이 앞으로 이자가 더 내리리라는 기대에 재 융자가 필요함에도 불구하고 미루는 경우를 종종 본다. Mortgage 이자는 연방 정부의 이자 하락에 큰 영향을 받지 않는다. Bottom line은 만약 좋은 Deal의 기회가 온다면 주저하지 말고 잡는 것이 현명할 것이다.

브라이언 주
뉴욕융자 대표
(213)219-9988