WSJ 전문가 진단
평균 주택 페이먼트
소득의 19%로 하락
재고도 48만채로 줄어

월스트릿 저널은 최근 ‘주택시장의 위기는 끝났다’는 제하의 전문가 기고를 실었다. 많은 지역에서 주택가격이 여전히 하락하고 있지만 판매는 일부 살아나는 기미가 보이고 있어 ‘위기가 끝났다’는 주장은 관심을 모으기에 충분했다. 뉴욕의 헤지펀드 트랙시스 파트너스의 매니징 파트너 Cyril Moulle-Berteaux가 주장하는 주택시장의 반등이 가까운 이유를 들어보자. 주택시장은 지금 바닥을 벗어나고 있다. 물론 2005년 수준으로 곧 되돌아간다는 말은 아니다. 그런 일은 아마 15년이 지나도 일어나지 않을지 모른다. 단지 더 이상 악화되지는 않을 것이란 말이다. 이것이 중요하다. 많은 이들이 현 주택시장 파멸이 거의 3년이 돼 간다는 사실을 망각하고 있다. 현재 판매는 2005년 7월 피크에서 63%나 떨어져 있고 신축건설도 50%나 하락한 수준이다. 그간 인구 성장을 감안하면 1982년 수준으로 돌아간 셈이다. 이처럼 참담한데 무엇이 주택시장의 하락을 저지할 수 있단 말인가.

3년간 계속되고 있는 주택시장의 슬럼프도 끝이 멀지 않았다는 주장이 제기됐다.

▶첫 번째 주택 매입 능력

1990년대와 2000년대 초 평균적인 컨포밍 론의 페이먼트는 월 소득의 19%선이었다. 그러던 것이 2005년과 06년에는 25%까지 높아졌고 특히 첫 주택 매입자의 경우는 소득의 29%에서 37%까지 지불해야 집을 살 수 있었다.
주택비용이 이처럼 치솟자 실거주자는 주택 매입에 대한 관심을 상실했다. 투기꾼들만이 집을 샀고 거품이 끼었다.
그 이후 주택가격은 10~15% 하락했고 소득도 소폭 올랐고 모기지 이자율은 하락했다. 그 결과 평균적인 주택가격은 소득의 19%선으로 회복했고 첫 주택 매입자는 30% 선으로 낮춰졌다. 즉 주택가격이 평균적으로는 1990년대 호시절처럼 낮아져 많은 지역에서 집 사기가 용이해졌다.

▶주택 재고

판매는 좀 살아났지만 엄청난 재고가 회복을 어렵게 할 것이란 우려가 높다. 그러나 지난 5번의 주택시장 침체기를 살펴보면 판매가 바닥을 벗어나면 반드시 가격 하락 페이스가 한두 달 내 절반 수준으로 둔화됐다.
판매가 하락을 멈출 때 재고도 이미 절대 숫자에서는 줄기 시작한다. 지금이 바로 그렇다. 신설주택 재고는 지난 2006년 7월 59만8,000으로 피크였다가 3월 현재 48만2,000채가 됐다. 11개월분의 공급량인데 25년래 가장 높다. 하지만 1974, 1982, 1991년 수준이다. 당시 6개월 내 가격 하락이 둔화됐다.
주택 재고는 줄고 있다. 신축이 장기간 위축됐기 때문이다. 2008년 말이면 재고가 더 빠르게 줄어 7개월분의 공급인 40만채 수준이 될 것이다. 이 정도의 재고 수준이면 가격에 큰 영향을 미칠 것이며 재고가 5개월 수준으로 하락하는 2009년이면 주택가격 하락은 중단될 것이다.
주택가격이 추가로 30%는 더 하락해야 한다는 주장이 있지만, 이는 현 주택가격이 40년 인플레를 감안했을 때 주택가격이 30% 더 올라 있으니 내려가야 한다는 극히 단순한 계산에 근거해 있을 뿐이다.
이 주장은 미국인들이 모기지 융자를 통해 집을 매입한다는 사실을 망각하고 있다. 소득과 이자율이 중요하다. 현재 30년 모기지 이자율은 6% 선으로 지난 1981년 18.5%였던 때보다 훨씬 낮다. 지금 집값을 높다고 해도 소득과 월 페이먼트를 감안하면 그리 큰 부담은 아니다.

▶경제

주택시장이 개선되면 경제에 큰 도움이 될 것이며 경제 회복은 다시 주택시장 회복에 상승작용을 가할 것이다.
주택가격 하락이 진정되면 주택의 감정 가격과 가치가 향상되고 그러면 연체와 차압도 줄고 융자도 확대될 것이다.
주택 시장이 경제 위축과 크레딧 위기를 초래했지만 이젠 주택시장이 살아나고 있다. 주택 시장 개선은 이 모든 상황들을 호전시키게 될 것이다.