투자가들에게 관심 있는 부동산 세법에서, 특히 자본소득세(Capital Gain Tax)에 대해서 그 애매함을 한번 들여다 보면 어떨까?
미국은 자진 세금보고와 납부를 원칙으로 하고 있다. 한 해의 수입이 이자나 월급, 또는 비즈니스에서 온 것이라면 특별한 전문가가 아니더라도 설명을 읽어가면서 보고서를 작성할 수 있다. 그러나 부동산을 팔고 산 것을 보고할 때는 반드시 전문가와 의논을 하고 맡기는 게 현명하다. 아니, 팔고 사는 행위를 하기 전에 반드시 먼저 의논을 해야 한다.
부동산을 팔고 사면서 생기는 이득을 우리는 보통 자본소득(Capital Gain)이라 한다. 1년 이상을 소유하고 파는 경우 15%의 세금을 내게 되고 1년이나 그 미만인 경우는 최고 35%까지 세금을 내게 된다는 것과 세금을 미루기 위해 ‘1031 교환’(Tax Exchange)를 한다는 것쯤은 웬만큼 투자에 관심 있는 분이라면 다 알고 있는 일이다.
숫자로 얘기하면 1년 이상 소유한 장기자본소득(Long term Capital Gain)인 경우에는, 만약 100만달러의 이득이 생겼을 경우 15만달러만 세금으로 내면 되지만 단기인 경우엔 최고 35만달러까지 세금을 내게 될 수도 있다.
그런데 부동산을 사고 팔 때 생기는 이득을 모두 다 자본소득으로 보지 않는 데에 문제가 있다. 어떤 경우는 1년 이상을 소유하고 있었지만 일반소득(Ordinary Gain)으로 간주되면서 다른 일반 소득과 같은 세율을 적용하게 된다. 대체적으로 일반소득의 세율이 자본소득의 세율보다 높다.
IRS는 그 구분을 어떻게 하고 있을까? 몇가지 상황 테스트가 있다.
첫째, ‘투자가의 노동력이 들어갔는가?’의 테스트다. 원래, 부동산투자에서 오는 이득은 내가 큰 노력을 하지 않아도 시간이 지나고 가격이 상승되는 것에서 나타나는 수동적인 이득중의 하나다. 그런데 만약 내가 땀을 들여서 얻은 수확(Sweat equity)이라면 그것은 자본소득이 아닌 일반소득으로 간주된다는 얘기다.
예를 들어 어떤 사람이 빈 땅을 샀다고 하자. 시간과 돈, 노동력과 노력을 들여 땅을 분할(Subdivided)하고 길을 만들고 전기를 넣는다. 땀을 들인 대가로 빈땅은 집을 지을 수 있는 택지로 변한다. 이 때에 땅을 팔면서 생긴 이득은 IRS가 보는 관점으로는 자본소득이 아닌 일반소득으로 간주하게 된다. 애매하지만 법정에서도 IRS의 손을 들어 준다.
또 다른 예로, ‘flip house’라는 개념의 우리 한인들이 많이 하고 있는, 헌집을 사서 고쳐서 파는 경우도 이에 해당될 수 있다. 요즘 같이 은행차압 주택들이 많고 특히 관리 소홀로 아주 상태가 안 좋은 것들을 경매를 통해 산 뒤, 잘 고쳐서 파는 경우 거기에도 땀과 노력이 들어 간 것이기 때문에 IRS는 일반소득으로 간주한다.
둘째는, 부동산 투자에 적극적이며 늘 사고 파는 일을 주업으로 하는 경우다. 예를 들어 1년에 10여채 이상 집을 사고팔거나 몇십개의 택지를 조성해서 판다면 여기에서 남는 수익은 일반소득이 된다. 그러면 자본소득 부동산으로 분류되는 것은 언제나 좋을까? 그렇지 않다. 이득이 생겼을 때는 자본소득으로 간주하는 것이 좋지만, 만약 손해가 났을 경우 일반소득 손실로 간주하는 것이 유리하다.
자본손실은 1년에 3,000달러 밖에는 공제 받을 수 없기 때문이다. 다른 자본소득이이 생기면 상쇄시킬 수는 있지만 다른 이득과는 상쇄가 안되고, 다 쓸 때 까지 계속 이월(Carry over)하게 된다. 예를 들어 30만달러의 손실을 보았을 경우 100년을 보고해야 된다는 얘기다. 그러나 일반소득 손실인 경우에는 한번에 다른 수입과 상쇄할 수 있으며 상쇄하고도 남은 것이 있으면 다음 해로 넘길 수 있다.
또 한가지, 부동산을 팔고 사는 일이 활발하게 되어 전문 비즈니스가 됐을 경우 자영업자세금까지 내야하는 경우가 생길 수도 있다. S코퍼레이션이나 잘 만들어진 LLC 같은 경우에는 부분적으로 혜택을 볼 수 있기 때문에 부동산을 팔기 전에 명의와 형태에 대해서도 미리 생각해 두어야 한다.
이런 위의 몇가지 예에서 보듯이 법해석은 언제나 애매하고 논쟁거리가 될 수 있다. 이현령 비현령이라 했던가? 능력있고 성실한 전문가를 곁에 두는 일은 언제나 든든한 일이다.
(323)541-5603
로라 김<원 프라퍼티스>