최근들어 매매 건수가 다소 늘고 있다는 뉴스가 자주 나온다. 물론 큰 폭은 아니지만 내내 부정적인 소식만 접하다가 오랜만에 봄철 제비같은 반가운 소식을 접해 본다. 하루빨리 지금의 주택시장이 안정을 찾아서 정상적인 주택가격이 형성되고, 매년 정상적인 소비자물가지수의 상승분(평균 3% 정도)을 조금 넘어서는, 연 5% 정도의 주택가격 인상률을 갖게 되는 그런 날이 다시 오기를 하루에도 몇번씩 기원하는 맘 간절하다.
사실 나 자신은 온갖 신문지상에서 쏟아져 나오는 주택경기의 예상지수라든가, 예상지표, 경기전망에 따른 가격예상추이 등등은, 솔직히 거의 믿지 않는 편이다. 오히려 단기적인 약 3개월, 혹은 6개월까지만의 예상만이 더 정확하다라고 감히 말씀드리고 싶다. 즉, 주택경기를 판단하는 모든 경기예상지수들을 총동원하여 만들어지는 예상보다는 당장의 주택시장에서 매물이 얼마나 많이 나와있고, 얼마나 많이 팔리고 있으며 얼마나 많이 회전되고 있는지를 살펴보는 것이 보다 현실적이고 보다 더 확실한 정보라고 생각한다.
주택가격의 형성도 모든 다른 재화와 마찬가지로 수요과 공급의 법칙에 의하여 이루어진다. 지난 10여년간 캘리포니아, 특히 로스엔젤레스지역의 주택수요는 항상 공급을 초과하여 이루어져 왔다. 지난 10여년간 매년 23만여채가 필요하였는데 매년 18만채 정도만 공급되어 와서 항상 5만여채가 공급부족으로 누적되어, 현재에도 거의 50여만채가 공급부족인데, 왜 가격이 하락하고 있을까?
여러 이유중 가장 큰 하나가 바로 주택구매자들의 구매심리의 위축으로 보고싶다. 2000년 초기의 급격했던 주택가격의 상승! 매년 20% 이상을 기록하며 하늘 높은줄 모르고 치솟던 주택가격의 급상승! 상상을 초월하는 최저의 이자율에 힘얻은 각종 금융기관의 손쉬웠던 주택대출과 집을 주거수단이 아닌 투자수단으로 생각한 일부 투자가들의 무분별했던 주택구입 등으로 인하여, 정상적으로 매년 5% 정도로 가격이 올라가야할 주택가격이 매년 20~25%를 기록하게 되었고, 기록적으로 낮게 형성되어 있던 이자율이 2005년 초부터 시작하여 연 17번의 연속 상승을 기록하면서 주택할부금, 즉 월페이먼트 지불을 힘들게 만들었고, 이 모든 것이, 장래의 주택구매자들의 구매심리를 위축시키고 이에 따라 급격히 주택시장이 얼어붙기 시작한 것이다.
언급한 바와 같이 현재에도 주택수요, 즉, 집을 사려고 하는 사람들은 엄청 많다. 당장 집을 사야 하는데 신문지상에서 계속 은행차압매물이 쏟아진다, 내후년이 되어야 주택가격이 상승한다 등등 걱정이 되는 소식들이 많아서 도저히 지금 현재에는 주택을 구입하지 못하고, 모두 현재 지내는 아파트에 그냥 있거나, 살려고 하는 도시에 주택을 렌트해서 1, 2년 정도 지내면서 다시 주택경기가 좋아질때까지 기다리는 고객들이 너무 많다. 그래서 렌트가 매년 10%이상 오르고 있다. 2년전에 1,600달러 했던 3베드룸 아파트가 현재 2,000달러 이하로는 찾을 수가 없다. 이렇게 높은 렌트비로 차라리 주택을 구입하면 페이먼트와 세금, 주택유지비, 그리고 주택소유에 따른 각종 세금공제분을 고려하면 오히려 주택을 소유하는 것이 포트폴리오상 당연히 이익인데도 불구하고 여전히 주택구입을 결정하지 못하고 있는 것이다.
이러한 예비수요자들의 구매심리가 다시 활기를 띠기 위해서는 우선 긍정적인 소식들이 많이 신문지상에 실려야 한다. 그러기 위해서는 연방정부에서의 긍정적이고 실질적인 주택활성화 방안들이 하루빨리 나와야 한다. 우선 차압주택이 계속 늘어나게 그냥 방치해서는 안될 것이다. 페이먼트가 힘들어 집을 포기하는 소유주들에게 연방정부가 그 주택의 현재 감정가에 상관없이 5만달러에서 10만달러씩 장기저리로 대출해 준다던가, 대출해서 페이먼트를 갚는 것처럼 2, 3년간 그 페이먼트를 정부가 대신 처리해 준다던가, 정부가 보증을 서고 은행이 그 페이먼트를 2, 3년간 지불유예를 해준다던가 하는 방안이 가장 실효성을 거둘수 있을 것이다. 현재 이 방안들이 적극적으로 검토되고 있는 것으로 알고 있다.
그리하여 우선 이러한 차압매물을 2, 3년간 정도만 구제하고 나면, 당연히 숏세일 매물이 급격히 사라질 것이요, 또한 지금 활발하게 거래가 이루어지고 있는 REO 매물들이 곧 소진될 것이며, 이에 따라 시장의 현재 매물들이 상당 부분 줄어들면서 정상적인 상태로 돌아설 것이다. 이를 매일같이 보고 있는 대부분의 바이어들, 장래주택구매자들의 심리가 순식간에 살아날 것임은 불을 보듯 자명한 일이다. 저수지에 불어나는 물을 빼기 위해서는 우선 흘러 들어오는 물길을 먼저 막고, 그 다음에 아래로 빠져나가는 배수구만 뚫으면 저수지의 물은 곧 줄어들 것이고 바닥에 남아 있는 물은 뜨거운 캘리포니아의 햇빛으로 금방 마르게 된다. 서둘러 연방정부의 효과성있는 대책이 나오기를 하루같이 기다린다.
(661)373-4575
제이슨 성
<뉴스타부동산 발렌시아지사장>