일년 뒤 집값은?

2008-05-15 (목)

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부동산업계, 올해 하반기 늦어도 내년 초 반등 예상
CNN 머니 “전국 100대 도시중 75개 지역 하락 계속”
텍사스주 맥앨런·휴스턴·뉴욕주·뉴올리언스 올라가고
마이애미·라스베가스·LA·리버사이드는 반등 멀어

일년 뒤 집값은 어떻게 될까. 고통스런 하락세를 이어가 더 떨어질 것인가, 아니면 회복의 길로 들어설 것인가. 여러 가지 관측이 나도는 가운데 CNN 마니는 피셔리 렌딩 솔류션사의 전망치를 인용, 미국의 주택가격은 앞으로 12개월간 대다수 지역에서 더 하락할 것이라고 예상했다.
피셔리 렌딩은 현재의 가격 추세와 지역의 고용, 경제등을 감안한 향후 12개월간 지역별 주택 전망에서 주택가격은 지역에 따라 큰 차이를 보이겠지만 미국 내 100대 메트로 지역 중 75개 지역에서 지금보다 더 후퇴할 것으로 내다봤다.
전국 부동산협회가 올해 하반기 늦어도 2009년 초부터는 반등이 찾아 올 것이란 전망과는 거리가 있다.
피셔리 렌딩의 우울한 전망은 미국내 주요 메트로 지역별 주택 동향을 추적하고 있는 SP 케이스/쉴러 주택가격 지수(S&P Case/ Shiller Home Price Index)와도 궤를 같이 한다. 전국 20개 지역의 주택가격 동향을 추적하는 쉴러 지수에 의하면 올 2월 현재 최근 12개월간 주택가격은 12.7% 하락했다. 이 지수가 집계를 시작한 지난 2000년 이후 주택가격은 최대로 폭락했다.
차압도 멈추는 기색 없이 계속 쏟아지고 있다. 올해 첫 분기 중 전년 동기에 비해 두배 이상 늘었다. 올해 들어 15만6,463가정이 집을 잃은 것이다.

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가격 하락과 차압이 멈추지 않고 계속 늘어나고 있기 때문에 많은 지역에서 주택가격 하락은 2009년 후반이나 2010년이 돼야 멈추고 반등으로 돌아설 것으로 예상됐다. 빠르면 2008년 상반기, 늦어도 하반기에는 반등이 올 것이란 부동산 업계의 기대와는 달리 피셔리 렌딩의 추계에 의하면 반등은 아직도 멀기만 하다.
앞으로 1년내 집값이 어떻게 될 것이냐는 지역에 따라 차이가 크다. 75%의 지역에서 추가 하락이 있을 전망이지만 상승으로 돌아서는 지역도 적지 않다. 주택 투기 열풍이 불었던 중가주 스탁턴은 이미 한파가 심하지만 앞으로 더 혹독한 시절을 보내야 할 것으로 보인다. 스탁턴의 주택가격은 향후 12개월간 미전국에서 가장 큰 폭의 하락세를 보일 것으로 추계됐다. 2006년 최고치의 절반 이상을 상실한다는 것이다.
이에 반해 텍사스 거주자들은 주택시장의 토네이도를 피해갈 전망이다. 텍사스주 맥알렌은 내년 5월이면 지금보다 4%는 더 오를 것으로 전망됐고 뉴욕주 로체스터와 버밍햄, 시라큐스, 버팔로, 뉴 올리언스, 휴스턴, 달라스, 샌 안토니오 등지도 하락 대신 소폭이나마 상승할 것으로 예상됐다.
그러나 LA를 비롯, 주택 붐 시절 동안 집값이 폭등했던 지역들은 앞으로도 큰 폭으로 추가 하락 할 전망이다. LA와 리버사이드 카운티는 2009년 5월이면 지금보다 17% 더 후퇴하며 플로리다주 팜비치와 라스베가스, 피닉스도 추가 급락할 지역으로 꼽혔다. 플로리다주 올랜도와 포트 로더데일, 마이애미는 최악의 추가 하락 지역으로 꼽혔다.

컨수머 론, 비즈니스 론 융자 심사 강화‘기록적’

은행들의 크레딧 고삐 죄기가 유례가 없을 정도라는 것이 연방준비제도의 공식 자료를 통해서도 확인됐다.
연방준비제도는 최근 보고서를 통해 서브프라임 사태로 촉발된 크레딧 위기 이후 점점 더 많은 은행들이 홈 모기지 론을 비롯, 다른 소비자 대출과 비즈니스 론의 융자 심사를 대폭 강화하고 있다고 밝혔다. 4월 시행된 조사에서 은행중 3분의 2가 모기지 론의 융자 기준을 강화했다고 답했는데 이는 기록적인 수치라고 연준은 지적했다. 융자 기준을 ‘대폭’ 강화했다는 은행도 15%나 됐다.
은행들은 모기지 론 뿐 아니라 다른 컨수머 론이나 비즈니스 론의 경우도 융자 기준을 강화했다.
이 조사에 따르면 융자 기준 강화는 전통적 모기지 뿐 아니라 이보다 소득이 한정적인 차용인에 제공되는 ‘Alt-A’ 론에도 적용됐다. 알트-A 론에 대해 기준을 ‘심히’ 강화했다는 은행은 32%, 약간 강화했다는 은행이 43%였다.
또 9개 은행이 아직도 서브프라임에 대해 융자를 계속하고 있는 것으로 나타났다.

<케빈 손 객원기자>