현장에서-부동산과 세금(2)

2008-05-08 (목)

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의외로 여러 통의 전화를 받았다. 지난번에 쓴 부채탕감에 대한 세법상의 혜택이 그래도 조금의 궁금증은 풀어준 것 같아서 기뻤다. 얘기를 나누는 동안, 그 분들이 주택을 팔면서 생긴 이득의 세법(Capital Gain Tax Rule)에 대해 그저 막연하게 알고 있을 뿐, 정확하게 알고 있지 못하다는 것을 알게 되었다. 이번 칼럼에서는 투자부동산과 세법에 대해 쓰겠다고 약속을 했지만 다음으로 미루고 우선 주택을 팔 때 생긴 소득에 대해 조금 더 자세한 얘기를 해보려 한다.

여기서 주택이라 함은 반드시 내가 소유하고, 가족과 함께 살고 있는 ‘집’의 의미로서 단독주택이나 콘도, 타운홈 등을 일컫는다. 세를 놓는 주택의 경우는 다른 세법이 적용된다.

1997년 5월 17일 이전에는 집을 팔고 이익이 남을 경우, 다른 집을 사되 더 비싼 집을, 그것도 2년 안에 사야지 세금을 면제 받을 수 있었다. 55세 이상으로서 평생에 한번만 주는 기회로 12만5,000달러까지의 공제혜택을 받는 법이었다. 평생에 한번 갖는 기회라는 것도, 2년 안에 반드시 더 비싼 집을 사야 하는 것들은 부담이었었다.

이 때, 정부가 획기적인 새 부동산법을 발표했다. ‘Taxpayer Relief Act of 1997’은 미국의 수백, 수천만의 부동산 소유주들에게 날개를 달아주었다. 1990년도 초기에 있었던 부동산 시장의 불황은 침체의 늪에서 헤어나 활기를 띠기 시작했다.

이 법은, 집을 팔고 이득이 생겨도 다른 집을 꼭 살 필요가 없는 것이 특징이다. 남은 돈을 어떻게 어디에 쓰던 ‘엉클 샘’(국세청)은 흐뭇한 눈빛으로 바라만 볼 뿐이다. 고국엘 다녀오던지, 오랜만에 자신에게 사치를 하던지 상관 않는다.

그뿐인가. 그렇게 좋은 기회를 한번만 주는 것이 아니라 몇 번을 팔고 사던지 횟수에 제한을 두지 않는다. 지난 10여년 동안 부지런하고 이재에 밝은 사람들은 몇 번씩 이삿짐을 싸고 풀면서 백만장자의 대열에 낀 사람들도 많이 있었다.

결혼한 부부에게는 50만달러까지, 싱글에게는 25만달러까지의 이득에 대한 소득세(Capital Gain Tax)를 감면해 준다. 만약 이것이 투자용 부동산에서 생긴 소득이었다면 세율적용 기준에 따라 달라지겠지만 적어도 2만5,000달러에서 7만5,000달러까지의 세금을 내야하니 얼마나 좋은 법인가?
이 법에는 몇가지의 조건이 붙는다. 위에서 언급한 대로 반드시 본인이 거주하는 집이어야 하고, 파는 날짜로 부터 지난 5년 동안에 2년 이상을 그 집에서 살았어야 하는 조건에 맞아야 한다. 그런데 그 2년의 거주기간을 계산하는 것도 꽤 유연성이 있다. 반드시 파는 날짜에 살고 있지 않아도 상관없으며 2년을 연속적으로 살고 있지 않아도 똑 같이 적용된다.

예를 들어 5년 전에 집을 사서 1년 정도 살다가 세를 놓고, 다시 들어와서 6개월을 살다가 또 세를 놓고 또 다시 6개월을 들어와 살았다면 2년 거주기간 테스트에 합당하게 된다.

모든 법에는 항상 예외가 있는 법, 기간 테스트에도 예외가 있다. 건강상의 이유나 직장관계로 이사를 할 경우, 또 예기치 않은 상황이 생겼을 경우에는 2년이 안되더라도 날짜계산을 하여 비례적으로 혜택을 받을 수 있도록 했다. 군이나 정보기관에서 일하게 될 경우에는 거주기간에 상관없이 2년의 혜택이 적용된다.

이 법이 생긴 1997년 전에 집을 팔며 넘겨온 이득이 있었다면 그만큼 원가가 줄고 이득이 늘어나게 될 수도 있지만 해당이 되는 사람은 그리 많지 않다. 세금감면의 상한선인 50만달러를 넘는 경우는 장기 소득세율(Long-term Capital Gains rate)이 적용되어 5%나 15%의 세금을 내게 된다.

한번 생각해 본다. 만약 지금 세를 놓고 있는 집을 팔 경우 세금을 내야 한다면 그 집으로 이사를 가서 2년을 살다가 팔면 비싼 소득세를 안 내도 된다. 그 반대로, 지금 살고 있는 집값이 떨어져서 이런 혜택하고 아무 상관이 없게 된다면 세를 놓는 방법을 생각해 보는 게 좋다. 왜냐하면 집에서 생긴 손실은 아무런 세금 혜택이 없지만 투자용으로 용도가 바뀌면 그 손실을 공제 받을 수 있기 때문이다.

하지만 집을 자주 옮기며 번거롭고 힘든 일을 해내는 것도 아무나 하는 일은 아니다. 각자의 가치 개념과 기준에 따라 다르게 생각할 수도 있고 다르게 대처할 수도 있다. 다만 확실하게 법을 알면 다음 단계를 생각할 때 그래도 조금은 지혜와 용기가 생기지 않을까? 아는 게 힘이니까.
(323)541-5603
로라 김<원 프라퍼티스>