현재 살고 있는 집을 임대 주택(rental property)으로 전환하는 경우에 대해서 알아 보자.
임대주택으로 전환시 감가상가이 적용되는 집의 가치는 전환시점시 집의 조정된 value와 fair market value중 낮은것이 채택 된다. 여기서 조정된 value란것은 주택 구입가격에 capital improvement가격이 더해지고 감가상각 또는 손실이 감해진 금액을 의미한다.
그러므로 집 소유자가. 임대주택으로 전환을 계획할때 major renovation공사는임대주택 으로 전환후 실행하는것이 감가상각 공제할 수있는 방법이 되겠다.

임대주택 전환시 법인을 세워 운영하면 절세혜택을 볼 수 있다.
예를 보자. A는 콘도를 소유하고 있으며 10년간 살아 왔다. 집을 임대 주택으로 전환할 계획이며 현재 집의 fair market value는 $450,000이며 구입가는는 $150,000 이다. 이때 감가상각 베이시스는 $150,000이 되며 3년 이상 임대후 팔경우 발생된 이득은 과세대상이 된다. 이와같이 불리한점이 있을때 S corporation을 설립하여 다음과 같은 절차를 따라 절세 효과를 볼 수 있다.

1) 우선 현재 fair market value인 $450,000을 집담보로 융자 받는다.
2) 융자받은 $450,000을 설립한 S corporation에 빌려 준다.
3) S corporation은 이돈으로 A로 부터 집을 구입 한다.
4) A는 매각대금 $450,000로 융자금 $450,000을 전부 갚는다.
5) 기혼자인 A는 section121 조항에 의해 주택 판매 이득에 대해 세금을 내지 않는다.
6) 결과적으로 S corporation은 주택을 소유하고 있으며 A에게 $450,000을 빚지고 있다.
7) S corporation이 주택을 임대하여 발생된 income과 expense 는 A의 개인 income tax return으로 이전되며 감가상각 basic는 $450,000이 된다.

상기 상황에서 발생된 절세 헤택을 정리 해보자면,

1) 주택 판매 이득에 대해 세금을 내지않고 S corporation 을 통해 임대 주택으로 전환 하였으며 개인 income tax에서 공제할 수 있는 손실 basis가 $450,000 이 된다.
2) S corporation을 설립한했다면 감가상각 basis가 $100,000이나, 현재 감가상각 basis가 $450,000 이다.

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크리스 정
CPA