주택이나 부동산을 팔려고 할 때는 크게 주택 소유주 즉 셀러가 직접 주택이나 부동산을 시장에 내 놓고 바이어를 찾는 방법(for sale by owner)과 부동산 회사를 통해서 주택이나 부동산을 시장에 내 놓고 부동산 회사에 소속된 부동산 에이전트를 통해서 바이어를 찾는 방법이 있다(exclusive authorization and right to sell listing agreement).
For sale by owner인 경우는 지금같이 부동산 시장이 침체기에 있거나 부동산 시장이 특별히 좋은 경우에 주택가 곳곳에서 사인을 발견할 수 있다. For sale by owner의 주 목적은 셀러가 부동산 회사에게 지불해야하는 경비를 줄이기 위해서 셀러가 직접 바이어를 찾는 것이다. 그렇지만 셀러의 시간적 제약과 제한적인 광고수단으로 바이어를 찾기가 쉽지 않다.
그리고 많은 경우 셀러가 원하는 부동산 가격이 일반적으로 부동산 회사를 통해서 나온 다른 매물보다 높은 편이다. 부동산 매매에서 바이어나 셀러는 부동산을 사고파는 가격이 제일 중요하다고 생각하지만 부동산 매매 과정에서 필요하고 발생하는 서류절차와 책임과 권한을 정확하게 마무리 하는 것이 부동산 가격 못지않게 중요하다. 전문가 즉 부동산 회사를 통해서 셀러는 부동산 회사와 listing독점 계약을 하는 것이 바람직하고 문제나 분쟁이 생겼을 경우에도 책임의 소재를 분명히 할 수 있고 부동산 사기도 예방할 수 있다.
셀러가 부동산 회사와 listing 독점 계약을 할 경우에는 부동산 회사에 소속된 부동산 에이전트를 통해서 부동산 에이전트가 아니라 부동산 회사와 계약을 하게 되는 것이다. 주택이나 커머셜 아파트를 파는 경우에는 대부분 부동산 회사와 독점계약을 하는 exclusive authorization and right to sell listing agreement를 주로 사용한다. 부동산 에이전트는 부동산 회사를 대신해서 바이어나 셀러를 대표해서 부동산 매매과정을 처음부터 마지막까지 처리해주는 역할을 한다.
부동산 회사와 리스팅 독점 계약을 할 경우에는 리스팅 가격, 리스팅 기간 그리고 부동산 매매 수수료 내용을 분명하게 기입하고 셀러와 부동산 에이전트가 서로 사인하고 사본을 각각 보관해야한다.
바이어가 주택을 구입할 때 보통 바이어는 부동산 회사에 소속된 부동산 에이전트를 고용해서 OFFER-켈리포니아주 부동산 협회에서 지정한 california residential purchase agreement and joint escrow instruction (C.A.R. Form RPA-CA,)를 작성해서 사고자 하는 부동산 가격의 3% 계약금과 융자은행에서 발행하는 pre-approval letter와 함께 셀러측 부동산 에이전트에게 제출한다.
셀러측 부동산 에이전트는 바이어의 offer를 셀러와 상의해서 필요한 경우 counter offer를 작성해서 바이어측 에이전트에게 전달한다. 바이어와 셀러간의 가격이나 다른 조건사항을 서로의 부동산 에이전트를 통해서 결정하고 합의되면 셀러와 바이어는 처음 만들어진 계약서(offer)와 counter offer 전부에 initial과 sign을 다 하고 에스크로를 오픈한다. 이렇게 셀러와 바이어간에 합의되고 사인된 계약서(offer)는 켈리포니아주 부동산 협회에서 지정한 california residential purchase agreement and joint escrow instruction (C.A.R. Form RPA-CA,) 부동산 매매 계약서이면서 에스크로(escrow instrucion) 서류 기능을 같이한다. 부동산 매매 계약서에 바이어와 셀러가 사인을 하고 에스크로를 오픈하면 바이어와 셀러 간에 서로 법적으로 구속력을 갖게 된다.
에스크로를 오픈하면 에스크로 회사는 바이어의 3% 계약금을 에스크로 은행 TRUST account에 입금시키고 escrow instruction을 바이어 셀러 리스팅 셀링 부동산 회사에 각각 보내준다.
부동산 매매에서는 서류에 사인을 하는 것을 너무 쉽게 생각하면 위험하지만 충분한 설명을 듣고 이해하고 사인하면 어렵지도 않고 부동산 상식에 많은 도움이 된다.
(818)399-4439
알렉스 김
팀프로 부동산 대표
