비즈니스 매입시 리스 권리의 양도권

<문> 비즈니스를 찾고 있던 중 샤핑 센타 안에 있는 커피샵이 마음에 들어 구입 계약을 하기위해 작성된 리스 계약서를 검토하고 있습니다. 계약서 내용 중 셀러가 리스 권리를 양도한다는 내용이 포함되어 있는 데 이에 대해 알고 싶습니다. 또한 리스 내용 중 어떤 조항들을 눈 여겨 봐야 됩니까?

<답> 부동산 임대(Lease)는 건물주(Landlord)가 입주자(Tenant)로부터 임대료를 받고 일정한 기간 동안 건물주가 소유한 부동산을 사용할 수 있는 권리를 주는 것을 말하며, 입주자가가 일정한 기간 동안 건물주 소유의 부동산을 사용할 수 있는 권리를 임차권(Leasehold)이라고 합니다. 비즈니스를 매매할 때 비즈니스의 구입 가격을 몇 가지 항목으로 권리를 구분 할 수 있는데, 그 항목으로는 가구, 설치물, 장비(Furniture, Fixtures & Equipment), 재고(Inventory), 권리금(Goodwill) 그리고 리스 임차권(Leasehold) 등이 있습니다. 임차권(Leasehold)의 형태를 몇 가지로 나눠 보면 일정한 임대 기간을 정하고 그 기간에만 임대하는 Tenacy for Year, 이 형태는 임대 기간은 일 년 이상이 되어야 하고, 임대기간이 끝나면 자동으로 계약이 무효가 됩니다. Periodic Tenancy는 정해진 기간에 매월 임대료(Rent)를 내고 건물주나 입주자가 임대를 그만두겠다고 통지하지 않는 한 임대가 계속 이어지는 형태를 말합니다. 이런 형태는 아파트를 임대할 때 많이 사용하고 있습니다. 그리고 Tenancy at Will이란 형태는 임의 기간의 임차권을 말하는데 임대 기간을 분명히 정하지 않고 건물주나 입주자의 계약 중단 의사가 30일 전에 서로에게 통지되면 계약은 자동으로 소멸되는 형태입니다. 부동산을 임대한 입주자는 임대 기간 내에 그 부동산을 독점으로 점유하고 사용할 수 있는 권리를 갖고 있고, 그 부동산의 건물주는 입주자와 특별한 계약을 하지 않은 한 입주자에게 임대해 준 그 부동산을 사용할 수 없습니다. 입주자는 임대 기간 도중에 임차권(Leasehold)을 제3자에게 양도(Lease Assignment)하거나 전대(轉貸: Sublease)할 경우에도 임대 기간 내에 임대료(Rent) 지불 등의 임대 계약상 모든 의무에 대해 책임을 지게 됩니다. 반면 건물주는 입주자로부터 임대료를 징수할 권리를 갖게 되고 입주자에게 임대해준 부동산에 대한 수리는 입주자가 책임지도록 계약이 되는 경우가 많습니다. 임대 기간이 끝나면 건물주는 입주자에게 임대해준 부동산을 비워주도록 요구할 수 있고 입주자가 임대 계약서(Lease Contract)에 정해 놓은 의무를 이행하지 않을 경우 임대 계약의 중지를 요구할 수 있습니다. 부동산 임차권(Leasehold)의 양도는 임대 계약상 특별히 양도를 불허하는 조항이 없는 한 원칙적으로 제3자에게 양도할 수 있습니다. 임차권의 양도는 제3자에게 리스 권리를 전부 양도하는 Lease Assignment와 이주자의 입주 권리의 일부를 양도하는 Sublease(전대)의 형태로 나눌 수 있습니다. 여기서 비즈니스를 매매할 때 입주자는 셀러가 되고, 제3자는 바이어가 됩니다. 상업용 건물의 리스는 대부분 장기 기간의 리스 계약을 하고 있기 때문에 대부분의 입주자들이 계약한 임대 기간을 다 채우지 못하고 다른 사람에게 리스 권리를 양도하는 경우가 많고, 어떤 경우에는 리스 계약 기간 동안 입주자가 여러 번 바뀌는 경우를 볼 수 있습니다.
비즈니스를 매매할 때 매우 중요한 조건 중에 하나가 건물주와 성공적으로 임대계약을 맺는 일이라고 할 수 있으므로, 평균 매상과 수익에 따른 임대료가 적절히 책정되어 있는지, 임대 기간이 적절한지, 특별히 불리한 조항은 없는지 등의 임대 계약 내용을 꼼꼼하게 확인하실 필요가 있고, 특히 상업용 임대 계약서는 복잡하고 까다로우므로 전문가의 자문을 받는게 유리합니다.

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단 양
유나이티드 에스크로 윌셔지점장