주택소유주협회가 소송에서 패소하면 이사진 상대로 소송가능

<문> 제가 속한 주택소유주협회(HOA) 보험사를 상대로 소송해서 패소했습니다. 협회 회장은 회원들에게 판사가 협회가 수백만달러와 보험사측 변호사 비용까지 물라고 판결했다는 통보를 보내왔습니다. 이 통보에 따르면 개개의 집주인은 잘못이 없고 협회의 책임이라고 합니다. 이것이 나에게 무엇을 의미하는지 궁금합니다. 집주인들은 보험사를 소송하라고 투표하지도 않았고, 소송서류 복사본을 어떻게 얻어야 할지도 모르겠습니다. 집주인들이 협회 이사들을 소송을 제기한 것을 이유로 들어 다시 소송할 있습니까? 만일 콘도를 팔게 되면 이런 의무에 어떤 변화가 생기나요?

<답> 비록 궁극적인 책임은 협회 이사진들에게 있겠지만, 이에 대한 조언을 해준 법률자문도 채임에서 완전히 벗어나지 못합니다.
협회측에서 개개의 집주인에게는 소송의 책임이 없다고 했더라도, 모든 집주인들은 최종 판결에 대한 책임이 있습니다. 이해관계를 공유하는 소유권이 제한된 집을 소유하는 것은 명의 소유자가 이를 감당할 수 있는지 여부에 상관없이 적정한 몫을 지불해야 하는 의무를 갖고 있는 것을 뜻합니다.

변호사는 고객과 신뢰관계를 갖게 됩니다. 변호사에 대한 신뢰를 인정함으로써 협회 이사진은 변호사가 정확하고 믿을 만한 조언을 제공하도록 맡긴 것입니다. 이러한 소송사건을 수임하기 전에 협회 변호사는 이사진 측에 소송의 위험성과 얻을 수 있는 이익, 비용, 패소할 경우 협회가 이로 인한 손실은 물론 변호사 비용까지 책임을 져야 한다는 사실에 대한 평가를 문서로 전달해야 합니다. 이런 위험성이 크다면 소송이 시작되기 전에 모든 집주인들과 논의를 거쳐야 합니다.

협회 이사진들은 신의성실 의무를 다하는데 있어 최소 법률자문을 해준 변호사의 소송 경쟁력을 사전 조사했어야 합니다. 이를 통해 변호사의 조언에 의심이 간다는 사실을 발견하게 해줬을 수도 있습니다. 잠재적인 책임이 큰 경우에는 제2, 제3의 의견이 필요할 수도 있습니다.

일단 협회가 이 정도로 타격을 입게 되면, 법률자문이 틀렸다는 가정 하에서 협회 이사진들은 전문 법률서비스 태만 가능성을 조사해 봐야 합니다. 변호사를 대상으로 잘못된 변호나 의무의 생략에 대해 어떤 조치를 취하기 전에 이에 대한 제한점을 설명하는 법률은 캘리포니아 민법 340.6조에 자세히 나와 있습니다.

비록 협회가 콘도단지를 담보로 최종 판결 금액을 내기 위해 융자를 얻으려 한다 할지라도, 모든 명의주들이 이 융자를 갚을 책임을 나눠 갖게 됩니다.

판결이 기록되면 타이틀을 조회할 경우 협회와 콘도단지에 수백만달러의 부채가 남아 있다는 기록이 뜨게 됩니다. 콘도를 팔려고 할 경우 판매자는 소송과 판결, 융자 내용 등을 공개해야 하기 때문에 영향을 받게 됩니다.

캘리포니아주 내의 HOA의 파산신청도 불가능합니다.
집주인들은 집을 지키기 위해 보험사나 브로커와 개개의 보험약관에 ‘손실 평가액’ 커버 조항이 있는지를 상담해야 합니다. 보험조항에 따라 예상치 못한 특정한 손실 평가액이 보험사에 의해 커버될 수도 있습니다.
소송서류 봉인 명령이 내려지지 않은 한 모든 소송관련 서류는 공공기록으로 찾아볼 수 있습니다.

만일 이사진들이 소송제기과정을 통해 성실의무를 위반했다면, 판결로 인한 배상비를 지불하는데 있어 개개 집주인이 책임져야 하는 금액에 대해 이사진들을 상대로 소송을 제기할 수 있습니다.