새로운 테넌트 위해 도어락 교체하면 좋아

<문> 대형 아파트 콤플렉스의 매니저를 맡고 있습니다. 새로 들어온 상당수 테넌트들이 도어락을 교체하거나, 키를 바꿔 달라고 합니다. 건물주는 비용 문제 때문에 이를 원하지 않습니다. 이런 요청을 어떻게 처리해야 할까요?
<답> 캘리포니아주에서 건물주가 세입자가 새로 들어왔다고 해서 유닛의 키나 도어락을 교체해야 하는 법적 의무는 없습니다.
그러나 민법 1941.1조의 건물주 주거 적합성 준수 의무는 모든 문과 창문에 적절한 잠금장치를 달도록 요구하고 있습니다. 도어락의 키가 교체되어야 함에도 불구하고 건물주가 그렇게 하지 않았다면 안전 문제를 일으키게 됩니다.
예를 들어 새로운 테넌트는 이전의 테넌트가 도어락을 손상시켰거나 모든 열쇠를 반환하지 않았다면 안전에 위험을 느낄 수 있습니다. 이전의 테넌트가 모든 열쇠를 되돌려줬다는 보장이 없기 때문에, 잠금장치를 교체하면 새로운 테넌트만 열쇠를 갖고 있게 됩니다.
이런 행동은 또한 건물주로서의 호의를 보이게 된 것이기 때문에 테넌트들이 아파트에서 오랫동안 거주할 동기를 주게 됩니다.

장애인 테넌트는 유닛 내부 변경 권한 있어

<문> 제가 갖고 있는 특이한 피부 질병으로 인해 주치의는 따뜻한 물로 치료하라고 처방해 줬습니다. 이 치료방법은 많은 뜨거운 물을 필요로 하는데 제 화장실에서는 적정한 온도의 뜨거운 물을 충분히 쓸 수 없습니다. 그래서 아파트의 입주 매니저에서 온수기계를 설치할 수 없느냐고 문의를 했고, 며칠이 지나 건물주가 이를 거절했다는 답변을 받았습니다.
제 생각으로는 제 경우가 ‘미 장애인법’에 해당돼 건물주가 저의 요청해 응해야 한다고 봅니다. 어떤 게 맞습니까?
<답> 주거용 건물의 경우 장애인법(ADA)이 아닌 공정주거법(Fair Housing Act)이 장애를 가진 테넌트들에게 보호장치를 제공합니다.
장애를 가진 세입자가 주거 권리를 충분히 누리기 위해 필요할 경우 주거공간을 합리적인 수준에서 변경시킬 수 있는 권리가 있습니다.
주거시설 조정과 변경이 ‘합리적’이기 위해서는 건물주에게 적절치 않은 경제적인 부담을 지우지 말아야 하고, 테넌트는 건물주가 원하면 조정과 변경이 의료 전문가에 의해 반드시 필요한 것으로 판명됐다고 입증해야 합니다.
이 경우는 건물에 물리적인 변경을 가하기 때문에 합리적인 변경의 가장 적합한 사례로 볼 수 있습니다. 건물주는 어떤 합리적인 변경도 요청을 받으면 그대로 허락해야 합니다.
그러나 테넌트가 그 비용을 부답해야 합니다. 테넌트는 또한 이사를 나갈 때 변경했던 유닛을 원상태로 되돌릴 의무도 있습니다.
그래서 이번 경우는 건물주 측에서 이를 허락한다고 해도 온수기계 설치에 대한 비용은 테넌트가 부담해야 합니다. 이런 요청에 대한 거부나 지연은 불법입니다.

렌트 주던 집 판매기간 주택보험 유지해야

<문> 약 3개월쯤 지나 현재 갖고 있는 듀플렉스를 팔 계획입니다.
제 에이전트는 주택을 시장에 내놓은 동안 오픈하우스나, 주택검사, 수리 등의 과정에서 무언가 파손되거나 도난을 당할 경우에 대비해 테넌트들에게 클레임을 포기하는 포기각서에 서명하도록 하길 원합니다.
테넌트 한 명은 서명을 했는데 다른 테넌트는 이를 거절했습니다. 저도 이런 일로 책임지기 싫은데 테넌트가 서명하도록 할 방법이 없을까요?
<답> 자신의 물품이 도난당하거나 파손 혹은 손실됐으나 이에 대한 책임을 건물주가 지지 않도록 테넌트를 강제할 수는 없습니다. 사실 이런 구체적인 이유로 인해 판매 리스팅을 맡는 부동산 에이전트와 계약을 맺을 때 건물주가 판매기간에도 건물에 대해 주택보험을 유지하겠다고 동의하는 조항이 있습니다.
주택보험은 오픈하우스 방문객이나, 주택검사관, 건물 수리 인력들이 드나들면서 발생시킬 수 있는 어떤 손상이나 상황을 커버해 주게 됩니다.