한달에 7,000달러씩 이익을 주는 사람이 있다면 그 사람 옆집으로 이사를 가겠습니까? 그저 한두번 도와주는게 아니라 앞으로 30년동안 꼬박꼬박 매달 7,000달러의 이익을 주는 투자대상이 있다면 여러분은 그것에 얼마를 투자하시겠습니까?
작년에 62만달러까지 감정됐던 콘도를 45만달러에 에스크로 들어갔다. 3주전에 있었던 얘기다. 2003년부터 주택장만 시기를 놓쳤던 사람들에게는 다시 찾아온 기회가 아닐 수 없다. 집을 사게 된 동기와 목적은 다양하겠지만 대부분의 사람들은 세금혜택을 먼저 말한다. 물론 돈으로 환산할 수 없는 주택주로서의 정신적 혜택은 경제적으로 설명하기가 쉽지 않은 부분이라 삭제되는 경우가 많다.
이유야 어쨌든 45만달러에 계약을 맺은 손님과 앉아서 이런저런 대화를 나누던 중 이 집이 30년후에는 얼마정도 할까요?라는 질문을 받았다. 간단히 대답할 수 있는 질문이었다. 부동산 자산의 상승률 6퍼센트를 30년 복리로 계산해 보면 이번에 사는 45만달러 콘도가 30년후에는 254만달러가 될 것이라는 계산이 나온다. 과연 그게 그렇게까지 올라갈까?
실제 케이스로 1978년에 남가주에 있는 4베드룸 단독 주택을 5만3,000달러에 매입한 가정이 있다. 정확하게 30년이 지난 현재의 그 집은 45만달러 정도의 감정이 나온다. 30년전에 그 집을 사면서 자기들의 집이 45만달러라는 천문학적인 가치가 될 것이라고는 미처 상상하지 못했을 것 같다. 그 때는 담배 한갑이 50센트할 때 였고 백만달러만 있으면 진짜 백만장자였던 시기다.
5만3천달러를 30년전으로 돌아가서 연평균 6% 상승률을 적용해 보면 299,100달러가 나온다. 현재 가치가 45만달러이니까 그 집의 가치 상승률은 7.5퍼센트였었다.
3주전에 에스크로에 들어간 45만달러의 콘도가 30년후에 254만달러가 될 것이라는게 아직도 믿기 힘들면 주변의 집들이 30년전에 얼마였는지 알아보고 그 집들의 가치 상승률이 복리로 몇 퍼센트였는지 환산해 보도록 하자. 그리고 그 사실이 확실히 믿어지기 전까지는 아래의 글을 읽지 말도록 하자.
254만달러를 360개월로 나눠보면 한달에 7,000달러가 조금 넘는다. 그리고 집을 소유함으로써 생기는 중요한 혜택이 바로 세금 절감인데 이 콘도를 사면서 생기는 세금 혜택은 한달에 430달러로 계산된다. 소득세 30% 비율을 가정했을 때 나오는 계산이다. 집값이 오르면서 생기는 이익에다가 세금혜택을 더하면 매달 7,500달러의 이익이 생긴다.
현재 내고 있는 렌트가 2,000달러라고 가정하고 10% 다운페이에 대한 기회비용과 클로징 코스트 4,400달러를 모두 합쳐서 환산했을 때 집을 소유함으로써 파생되는 이익이 무려 260만 달러를 넘어선다. 내가 내는 돈과 이익을 모두 합한 결과가 260만달러이고 그것을 360개월로 나눠보면 한달에 7,243달러의 이익이 창출된다는 계산이 나온 것이다.
집을 사기로 결정한 첫번째 경제적 동기가 세금혜택이라고 하는데 이처럼 자세히 분석해 보면 430달러 세금혜택은 전체 이익 7,243달러에 비해 그리 큰 비중은 아닌 것으로 계산된다. 대부분의 이익은 부동산 투자가치 상승에서 나온 것이다. 일찌감치 미국에 정착한 유럽 이민자들과 유태인들이 잘 사는 이유 중에 하나가 바로 부동산의 투자성 때문이라고 본다. 그들은 200년전부터 이미 땅과 건물을 소유하고 있었다.
미국인들이 그렇게 좋아하는 증권에 전혀 투자하지 않고 그저 여유되는 대로 부동산 자산만을 조금씩 사들였어도 지금쯤은 거부가 되어 있었을 것이다.
경제, 사회, 정치, 문화. 모든 것들엔 사이클이 존재한다. 앞으로 30년이라는 긴 세월동안 여러가지 사이클들이 요동을 치게 될 것이다. 요즘처럼 주택시장이 푹 꺼져 버릴 수도 있을 것이고 앞으로 예상되는 상업용 부동산 침체도 왔다 갈 것이고 이념과 대통령도 바뀌게 될 것이고 우리가 입는 옷의 모양새에도 변화가 올 것이다. 하지만 그와 같은 단기적 파장에서 오는 위기를 기회로 전환시킬 수 있는 사람들은 향후 30년이라는 먼 훗날을 내다볼 수 있는 정신적 여유를 가지고 있다.
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토마스 박
<시너지 부동산 대표>