유언장 없는 부동산 처분 절차

<문> 유언장이 없이 제 남편이 사망했습니다. 남편은 5채의 임대용 주택을 보유하고 있는데, 제가 모기지를 갚으며 살고 있습니다. 하지만 이제 이를 다른 가족에게 팔거나 명의를 변경하고 싶습니다. 각 주택의 시세는 6만달러 내외이지만, 임대사업을 통해 수익이 발생합니다. 은퇴자금도 마련하고 싶은데 어떻게 처리하는 게 좋을까요?
<답> 사별한 남편이 부동산에 대해 유언장을 작성하지 않았기 때문에 검인법원에서 상속절차를 밟아야 합니다. 물론 비용도 들고, 시간도 걸릴 것입니다. 검인전문 변호사와 상담하는 게 좋습니다. 어떤 변호사는 주법에 따라 검인 수수료를 받아야 한다고 말하기도 하는데 사실이 아니니 주의하십시오. 변호사비만 지불하면 됩니다.
일단 검인법원에 케이스가 접수되면 별 문제가 없는 한 숨진 남편과 가장 가까운 가족인 귀하에게 재산이 상속될 것입니다. 법원의 판결이 있기 전에는 재산을 다른 가족에게 주거나 팔 수 없습니다.
타이틀을 이전한 뒤에는 남편이 사망한 날짜의 시세와 같은 가격에 부동산을 매각하면 양도소득세를 내지 않아도 됩니다. 오너캐리 모기지를 이용하면 사위에게 좋은 조건에 집을 팔고 귀하의 은퇴자금도 확보할 수 있습니다.

고정금리 모기지의 안전성

<문> 변동금리 모기지(ARM)가 전체 융자건수의 25% 정도를 차지하는 것으로 알고 있습니다. 인기가 계속 높아지는 것 같은데 ARM과 고정금리 모기지 중 어떤 게 좋을까요?
<답> 고정금리 모기지는 이자율이 변하지 않는 융자입니다. 시장에 상관없이 계약서에 명시된 이율이 유지됩니다. 일반적으로 고정금리 모기지를 신청하면 매달 일정한 금액을 갚으면 됩니다. 첫 달에는 원금보다 이자를 많이 내고, 점차 원금 액수가 늘어납니다.
과거 대부분의 주택 구매자는 융자 이자율과 은행 예금금리가 다를 경우 자신에게 유리한 쪽을 선택하는 게 돈을 모으는 수단이라는 사실에 별로 신경을 안 썼습니다. 하지만 이제 조금씩 변하고 있습니다.
이를 반영하듯 최근에는 이자만 갚거나 이자 이하의 금액만 상환해도 되는 옵션 ARM 같은 프로그램이 인기를 얻고 있습니다. 하지만 제 경험에 비춰볼 때 대부분의 경우에는 별다른 수익을 기대하기 어렵습니다.

압류주택 구입과 담보 귀속 관계

<문> 압류 부동산 경매에서 낙찰을 받았습니다. 은행에서 타이틀을 넘겨줬는데, 주택을 담보로 전 주인에게 돈을 빌려줬던 채무자가 저에게 12만3,000달러를 값을 것을 요구했습니다. 압류 부동산을 구입할 경우 빚이 사라진다는 게 사실이 아닌가요?
<답> 일반적으로는 압류 부동산을 살 경우 세금을 제외한 다른 담보나 저당은 사라집니다.
하지만 시간 순서에 따라 결정됩니다. 즉 2000년에 모기지가 시작됐다면, 그 이후 저당권은 모두 사라집니다.
하지만 1999년이나 그 이전에 설정된 저당 담보 내용에 대해서는 귀하에게 책임이 귀속됩니다.