월 수입 불규칙적인 경우 페이먼트 신축성 있어야
고정 모기지는 목돈 내도 월 페이먼트는 줄지 않고
변동 모기지는 이자율 조정 시점에서 페이먼트 조정
이자만 내는 모기지, HOA는 페이먼트 신축성 높아

주택 페이먼트는 가정의 가장 큰 지출. 수입의 상당 부분을 차지하기 때문에 그 부담은 항상 무겁다. 언제나 조금이라도 벗어버리고 싶은 마음이 드는 것은 당연하다. 특히 수입이 불규칙적인 직종에 종사하는 경우 수입이 좋을 때 집 페이먼트를 많이 해서 다음부터의 페이먼트를 줄일 수 있다면 편리할 것이다. 그러나 현재 갖고 있는 모기지의 종류에 따라서 목돈 페이먼트를 추가로 할 수 있는 경우가 있고 허용되지 않는 경우도 있다. 정해진 페이먼트보다 많이 해서 다음 페이먼트을 줄일 수 있는 신축성의 정도에 따라 모기지는 크게 4가지로 구분된다.

스탠다드 고정 이자율 모기지(fixed-rate mortgages)인 경우 엑스트라 페이먼트를 해도 매달 내는 페이먼트를 줄일 수 없다. 가장 비 신축적인 모기지다. 그 다음이 스탠다드 변동 이자율 모기지이며 이어서 이자만 내는 모기지(interest only mortgage. 고정이든 변동이든), 홈 오너십 액셀러레이터(Home Ownership Accelerator)순으로 신축성이 좋다.

▶고정 이자율 모기지
엑스트라 페이먼트를 해도 페이오프 기간은 짧아지지만 월 페이먼트 자체는 줄어들지 않는다.
예를 들어 10만달러를 30년 고정으로 6%에 융자받았을 경우 완납하는데 필요한 페이먼트는 월 599.56달러이다. 매달 이 금액을 지불하면 30년만에 융자액이 전부 상환된다. 만약 두 번째 달에 월 페이먼트외에 추가로 1만달러를 더 냈을 경우 3번째 달 이후 월 페이먼트는 달라지는 것 없이 그대로 599.56달러다. 단지 융자금이 280번째 달에 완전 상환된다는 점이 달라질 뿐이다. 280번째 달이 되기 이전에 월 페이먼트가 주는 법은 없다.
물론 이 경우에도 융자은행과의 합의에 의해 원래 융자계약을 바꿔서 월 페이먼트를 줄일 수는 있다. 일정 수수료를 내면 대부분 렌더들은 조정해 준다. 조정했을 경우 30년 원래대로 납부한다고 하면 세번째 달 이후의 월 페이먼트는 539.48달러로 줄어든다.

▶변동 이자율 모기지
변동 모기지인 경우 엑스트라 페이먼트를 하면 월 페이먼트를 변경시킬 수 있지만 다음번 이자율 조정이 있기 전까지는 변경이 안된다. 이자율 조정 시점이 와야 월 페이먼트가 잔액과 원래 융자조건에 따라 조정된다.
10만달러를 6%, 3년 변동으로 빌릴 경우를 예로 들어보자. 두 번째 달에 엑스트라 페이먼트를 1만 달러 했을 경우 월 페이먼트는 36번째 달까지는 그대로 599.56달러이다. 37번째 달에야 이자율이 6% 그대로라면 월 페이먼트는 525.62달러로 줄어든다.
변동모기지에서는 초도 이자율 기간이 길수록 엑스트라 페이먼트 이후 월 페이먼트가 주는 것이 지연된다. 예를 들어 인기 있는 5년 변동인 경우 월 페이먼트는 61번째 달이 되기 전에는 줄어들지 않는다.
초도 이자율 기간이 끝나고 나면 이자율 및 페이먼트 조정이 매년 또는 6개월마다 이뤄지기 때문에 월 페이먼트 조절이 훨씬 신축적인 것으로 된다.

▶이자만 내는 옵션 모기지
이자만 내는 모기지 융자인 경우 엑스트라 페이먼트를 낸 바로 그 다음 달부터 월 페이먼트가 조정된다. 고정 모기지든 변동 모기지든 상관없이 바로 조정된다.
예를 들어 10만달러를 월 6%의 이자만 내는 모기지를 얻은 경우 월 페이먼트는 500달러. 두 번째 달에 엑스트라 페이먼트 1만달러를 냈을 경우 세 번째 달부터 월 페이먼트가 450달러로 떨어진다.
하지만 렌더들마다 일처리가 다르기 때문에 반드시 즉각 조정되는 것은 아니다. 은행에 따라서는 일년 이상 페이먼트 조정이 지연되기도 한다.
변동 모기지라면 월페이먼트 조정은 이자율이 조정될 때 이뤄진다. 그러나 이자만 내는 기간(5년 또는 10년)이 종료될 때까지 월페이먼트 조정이 이뤄지지 않는 경우도 있다.
고정이든 변동 모기지든 상관없이 이자만 내는 기간이 종료되면 페이먼트 조절은 안 된다. 그 기간이 경과하면 보통의 고정 또는 변동 모기지와 마찬가지가 된다.
이자만 내는 모기지인데 엑스트라 페이먼트로 월 페이먼트를 줄여나가기를 원한다면 론 오피서나 브로커에게 미리 당부를 해두는 것이 좋다.

▶HOA(Home Ownership Accelerator)
모기지 페이먼트가 가장 신축적이다. 왜냐하면 꼭 내야 할 페이먼트가 정해진 것이 없고 최대 잔고(maximum balance)만 있을 뿐이기 때문이다. 이 융자는 체킹 구좌와 홈 론, 그리고 홈 에퀴티 라인 구좌를 전부 통 틀어 한 구좌로 만든 것인데 디파짓된 현금은 매일 자동적으로 론 밸런스를 줄이도록 설계돼 있다. 실제 밸런스가 맥시멈보다 낮은 한 차용인은 페이먼트를 전혀 하지 않아도 된다.
11년째부터 밸런스의 240분의1씩 맥시멈 밸런스가 줄어든다고 하자. 만약 11년째 맥시멈 밸런스가 10만달러라면 15년째 말에는 맥시멈 밸런스가 7만5,000달러. 만약 차용인이 엑스트라 페이먼트를 해서 그 때 실제 밸런스가 7만2,000달러 밖에 안된다면 이자율이 6%인 경우 밸런스가 7만5,000달러가 될 때까지 8번의 월 페이먼트를 건너뛰어도 된다. 그 뒤부터 다시 페이먼트를 내면 된다.

<케빈 손 객원기자>