사업체를 사고 팔 때마다 발생하는 어려운 과정 중에 하나는 건물주로부터 기존의 임대계약을 양도하는 승인을 받는 일이다.
사업체가 부동산을 포함하여 매매되는 경우에는 이러한 과정이 필요 없게 되지만 부동산이 포함되지 않은 경우에는 건물주로부터 파는 사람이 소유하였던 리스 권한을 법이 정한 절차에 따라서 사는 사람이 인수를 받아야만 사업체를 운영할 수 있는 권한을 확보하게 되기 때문이다.
부동산을 소유한 건물주는 건물주대로 자신의 권리를 보호하는 것이 당연한 일로 여겨지지만 경우에 따라서는 지나치게 자신의 입장만을 보호하는 생각이나 또는 이러한 과정을 핑계로 의도적인 규정을 주장함으로 인하여 매매에 지장을 초래하는 일이 발생하곤 한다.
건물주를 보호하기 위한 규정으로는 자신이 소유한 부동산에 입주하려는 입주자의 신상을 파악하는 일이다. 입주자의 신용거래상태, 임대자가 소유한 재산상황 그리고 사업체를 운영 할 수 있는 경험여부 등을 조사하여 자신의 건물에 입주하는 입주자가 정한 날짜에 임대료를 잘 지불할 여건을 갖추고 있는지를 조사하는 것은 앞으로 있을 수 있는 건물주와 임대자 간에 불화를 사전에 방지하기 위한 수단으로 당연한 요구라고 여겨진다.
그러나 경우에 따라서는 이 문제가 그렇게 단순하지가 않은 면도 있다. 위에서 언급한 조사 사항에 대한 기준을 어떻게 정하느냐 하는 문제는 부동산 소유주의 주관적인 판단에 의존하게 되므로 입주자로 받아들일 것인가 아니면 거절할 것인가 하는 결정을 부동산을 소유한 간물주가 자기 주관적인 판단으로 결정하게 되므로 입주자 편에서는 결격 사유가 없을 것으로 여겨짐에도 불구하고 입주자의 자격에 미달되는 일방적인 결정이 내려질 수도 있다는 것이기 때문이다.
사업체를 소유한 사람은 이 문제가 해결되어야 매매가 성사되므로 어렵게 매입자를 찾아서 매매에 따르는 제반 요구조건을 다 만족시켰는데도 불구하고 건물주의 리스 승인을 받지 못함으로 또다시 다른 매입자를 찾아야 하는 불편함은 이루 말할 수 없는 경우가 되는 것이다.
이러한 일이 객관적인 판단 규정에 따라서 당연한 상항으로 받아들여질 때에는 문제가 되지 않지만 부동산 소유주의 과도한 판단기준에 따라서 이러한 문제가 발생하게 되면 때로는 건물주와 입주자 간에 불화로 발전될 수도 있는 것이다. 과도한 판단기준을 다른 말로 표현하면 고의성이 내포된 처사로 여겨질 때 문제는 복잡하게 되는 경우가 자주 발생하곤 한다.
오래 전에 실제로 있었던 하나의 예는 독립건물에 입주한 세탁소 주인의 경우다.
매매에 필요한 모든 절차가 잘 진행이 되어서 임대계약만 건물주로부터 양도하는 승인을 받으면 매매가 끝나게 되는데 건물주가 이 승인을 구체적인 사유를 언급하지도 않은 상태로 미루고 있음으로 매입자는 더 이상 기다릴 수가 없는 상황이 되어서 매입할 것을 포기하게 된 경우이다.
화가 날대로 나게 된 세탁소 주인은 임대 계약서를 자세히 검토하여 보니 건물주라 할지라도 임대계약을 양도하여야 하는 상황이 불가피하게 발생할 경우에 정당한 이유도 없이 임대계약에 대한 양도 승인을 지연시켜서는 안 된다는 임대자 보호규정을 발견하게 된 것이다.
이를 적용하여 자신의 사업체를 매매하지 못한 손해배상을 건물주를 상대로 제기하여 승소한 경우를 보았다.
이러한 실제 예가 임대자 모두에게 물론 적용되는 것은 아니며 우리의 삶 가운데 법적인 문제로 불화를 자초하는 일이 없도록 건물주는 건물주대로 임대자는 임대자대로 서로가 규정을 지키며 상대방을 배려하는 마음이 필요할 것이다.
이러한 불화의 동기가 대개는 물질적인 소유욕에서 기인하게 되는데 물질이 우리의 삶에 필요한 것은 분명하지만 우리의 삶의 목표가 물질적인 데만 있다면 우리가 사는 세상이 더 삭막한 사회가 되지 않을까 하는 두려움이 앞서는 것이다.
우리 모두가 내 자신이 존재하므로 나 자신이 더불어 살아가는 이웃에게 좀 더 편하게 좀 더 좋은 세상으로 변화시키는데 기여하는 한몫을 담당할 때 우리가 살아가는 세상은 좀 더 아름다워질 것이기 때문이다.
(213)272-6726
조셉 김
<뉴스타 부동산 LA>