지난주 상편에서는 약간의 노력으로 모기지 원금을 빨리 줄이는 방법들을 소개했었다.
지난주에 설명한 대로 기존 30년 고정의 모기지를 바이위클리 프로그램으로 전환하게 되면 30년 만기 모기지를 23년으로 줄일 수 있다. 바이위클리 프로그램을 허용하는 은행들은 대부분 특별 서비스 비용을 추가하기 때문에 그 비용과 노력을 투자할 만한 가치가 있는 것인지에 대한 판단은 개인들의 평가기준에 따라 다르다고 본다.
바이위클리 프로그램만큼 큰 관심사로 떠오르고 있는 모기지 관리 방법 중의 하나는 호주와 유럽에서 쓰이고 있는 뱅킹 개념을 토대로 한 오프셋 어카운트다. 오프셋이라는 개념은 은행에 줄 이자를 최소화하거나 이자를 내지 않는 방법을 토대로 한다.
예를 들어서 우리가 즐겨 쓰고 있는 크레딧 카드의 대부분은 20일 정도의 그레이스 피리어드(지불 유예기간)를 허락한다. 크레딧 카드의 이자가 아무리 높아도 지금 빌려 쓴 돈을 유예기간 안에만 페이오프하면 이자를 전혀 내지 않아도 된다.
은행으로서는 우리에게 빌려준 돈에 대한 이자를 받지 못한 결과를 빚었고 우리는 은행의 돈을 자유자재로 쓰면서 이자를 한 푼도 지불하지 않은 성과를 낸 것이다. 이러한 개념을 미국에서는 이자 취소(interest cancellation)이라고도 일컫는다.
만약 ABC라는 은행에서 모기지와 에퀴티 라인 오브 크레딧(HELOC-힐락), 데빗카드가 딸려오는 체킹구좌, 세이빙스, 온라인 빌페이 서비스, 크레딧 카드, 그리고 증권투자 구좌와 같은 토탈 소비자 뱅킹 서비스를 패키지로 제공하고 있다고 가정해 보자. 쉽게 말해서 뱅크오브 아메리카와 같은 대형 은행에 가면 그런 종합적인 뱅킹 서비스를 사용료 하나도 없이 쓸 수 있어 편리하다.
일반 가정들은 대체로 1차 모기지와 2차 라인 오브 크레딧, 두세 개의 크레딧 카드, 체킹, 세이빙스, 그리고 투자(생명보험, 증권 펀드, 노후대책 펜션 플랜) 등을 가지고 있다. 체킹에는 대체로 한달 정도 생활비가 움직이고 세이빙스에는 세달 이상의 생활비와 비상금이 저축되어 있다.
크레딧카드 빚은 대부분 매달 완불시키고 노후를 위한 투자는 월 소득의 10% 정도 입금된다.
매월 들어오는 인컴을 우리는 먼저 체킹에 입금하고 난 후에 한 달간 필요한 페이먼트를 체킹구좌에서 직접 써서 내보낸다. 그리고 남은 돈은 체킹에 그대로 남아있거나 세이빙스로 옮겨지게 된다. 우리들의 이러한 재정경영 패턴은 은행이 가장 좋아하는 패턴이다. 몇천달러의 돈이 깔려 있으면서도 우리는 이자를 받지 못하는 것에 대한 불평을 하지 않기 때문이다.
요즘의 힐락 상품들은 체킹어카운트가 할 수 있는 대부분의 역할을 다 해낸다. 무제한으로 체크를 쓸 수도 있고 온라인 페이도 가능하며 데빗카드로 현금도 뽑아 쓸 수 있다. 그리고 급하게 돈이 필요할 때는 크레딧 한도까지 꺼내서 쓸 수 있다. 결국 힐락이 있으면 체킹과 세이빙스 구좌의 필요성이 사라진다.
앞으로는 매달 들어오는 인컴을 체킹에 디파짓하지 않고 현재 가지고 있는 힐락에 디파짓해 보자. 첵킹에 디파짓했던 경우와는 달리 입금하는 그 날부터 이자 절감혜택을 받게 된다.
매달 6,000달러를 입금하는 가정의 예를 들어보면, 먼저 6,000달러를 힐락에서 빼서 1차 모기지 원금을 미리 갚으면 1차에 대한 원금이 6,000달러가 줄고 정기적으로 부과되는 이자도 비례적으로 줄어들게 된다. 6,000달러의 인캄을 힐락으로 입금함으로써 그 6,000달러의 힐락 밸런스는 자동적으로 페이오프가 되기 때문에 힐락으로 생활비를 지불하기 전까지는 이자를 부과 받지 않는다.
힐락을 사용할 때는 생활비 지불을 늦추면 늦출수록 이득이 된다. 생활비를 쓰고 남는 돈은 세이빙스로 넣을 게 아니라 다시 1차 모기지 원금을 갚아 나간다. 만약에 세이빙스 구좌에 밸런스가 있거나 CD에 넣을 여유 돈이 있다면 그 돈을 힐락의 밸런스를 갚거나 1차 모기지의 원금을 갚는 게 수학적으로 더 유리하다.
또한 매달 인컴을 힐락에 입금함으로써 생기는 이자 절감을 계산해서 1차 모기지 원금을 줄이는 방법을 추가하면 1차 모기지에 페이하는 총 이자가 현저히 줄어들게 된다. 모든 계산은 복리이자로 환산되기 때문에 원금이 줄어드는 액수가 커지면 커질수록 이자 절감이 더 커지고 완불기간도 가속화 되는 것이다.
다 잊어버려도 한 가지만 꼭 기억해야 할 것은 내 돈이 은행 좋은 일 시키는데 쓰이게 하지 말고 은행에 줄 이자를 줄이는데 활용되게끔 하는 관리 습관을 키우는 것이다.
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토마스 박
<시너지 부동산 대표>