비용 하나도 안 들이고 홈모기지 완불을 빨리할 수 있다. 홈모기지 원금을 빨리 갚고 싶지 않은 홈오너도(그런 사람이 있을까 의문이지만) 일단 알아두면 돈 버는 방법이 있다. 호주에서는 오프셋 어카운트(offset account)라고 불리는 이 방법은 이미 많은 사람들이 배우고 써 왔던 것이라고 한다. 그 아이디어가 너무나 간단하고 효과적이라 왜 학교에서 이런 걸 가르치지 않나 궁금해질 정도다. 미국에서 경제학을 전공하면서 부동산 개발과 금융 부분의 학점을 꽤 쌓았다고 생각하고 있던 사람마저 그 아이디어를 미처 생각해 내지 못했다고 고백한다.
전국 네트웍 방송 NBC 경제기자도 그 오프셋이라는 아이디어가 기발하다고 생각했는지 그 방법을 쓰고 있는 사람들과 인터뷰한 것을 특집으로 다룬 적이 있다. 인터뷰 대상자 중에 한 사람은 호텔에서 밸릿 파킹 팁으로 생계를 이어가는 블루칼러 노동자였다. 인터뷰 당시는 그가 첫 집을 장만한지 1년 정도 지난 상태였다. 인터뷰에서 귀를 솔깃하게 만드는 내용은 그 노동자가 집에 대한 모기지를 3년반 내로 완불시킬 계획을 가지고 있다고 말한 것이었다. 필자에게 순간적으로 떠오른 것은 “이거 무슨 다단계 마케팅 같은 것 아니냐”라는 자문이었다.
다단계 사업은 탁월한 수학 능력에서 시작된다. 수학과 궁합이 잘 맞는 아이템을 선정해서 공식을 만들어야 한다. 다단계 세일의 공식이 유지되려면 일단 물건의 가격이 비싸야 한다. 다운라인의 세일 하나를 가지고 나눠 가져 할 이윤이 너무 많이 필요하기 때문에 가격의 물건이 비싸지 않으면 공식이 무너질 수밖에 없다. 홈모기지 원금을 빨리 갚아나가는 방법론에 대해 처음 설명 들으면서 맡은 냄새가 바로 그 공식이었다. 설명을 듣기 시작한지 5분 정도 지나가면서 필자는 그 냄새가 달콤한 향내로 변해가고 있음을 느끼기 시작했다.
홈모기지 원금을 빨리 갚으려면 세 가지 중에 한 가지 일을 해야 한다. 첫째, 현재 가지고 있는 모기지를 만기가 더 짧거나 더 낮은 이자율로 절약되는 돈을 원금 줄이는 대로 적용하는 방법이 있다. 둘째는 은행에 돈을 별도로 더 보내서 원금을 줄여가는 방법이다. 셋째 방법은 한 달에 한번 페이먼트 하던 액수의 절반을 2주마다 페이먼트를 하게 되면 30년 만기를 23년 완불로 줄일 수도 있다. 이 방법은 바이위클리(bi-weekly) 페이먼트라고 해서 우리에게 잘 알려져 있는 프로그램이다.
그런데 첫 번째 방법은 재융자 비용이 들고 두 번째 방법은 쉽지만 돈이 많이 남아도는 사람이어야 가능하거나 설사 가능하다 하더라도 그 방법이 주는 재정적인 이득은 거의 없다. 세 번째의 바이 위클리 프로그램도 좋은 방법이지만 역시 비용이 엑스트라로 들어가기 때문에 비용과 시간 투자에 비해 돌아오는 게 그리 크지 않다는 게 약점이다.
오프셋 공식을 분석해 보면 프로그램 자체가 수학에서 나온 것이기 때문에 그 프로그램으로 재정관리를 시작하는 사람들에게 좀 벅찰 수 있는 부분이 있다. 하지만 이 프로그램의 원리를 이해했을 때와 그렇지 않았을 때에서 받는 혜택의 차이는 밤과 낮의 차이와 같이 뚜렷하다고 생각한다. 오프셋 재정관리 개념을 잘 이용하면 지금 가지고 있는 모기지를 8년 이상 앞당겨서 페이오프 시킬 수 있다고 한다.
오프셋의 기본 개념은 은행이 돈을 버는 방법을 역으로 이용해서 은행에 지불할 이자 비용을 최소화시킨다는 것이다. 미국에서는 그러한 개념을 이자 취소원리(interest cancellation)이라고 일컫는다. 쉽게 말해서 은행에 줘야 할 이자를 줄이는 방법의 하나로 원금을 빨리 갚아 나간다는 것이다. 이자를 줄이기 위해 원금을 줄여 놓으니까 다음에 또 내야 할 이자액수가 줄어든다. 물론 이자는 원금 밸런스에 의해서 계산이 되기 때문에 원금을 줄여 놓으면 이자도 적아지게 되는 것은 당연한 사실이다.
은행이 제공하는 서비스가 다양해지면서 편해진 것 중에 하나가 홈에퀴티 라인 오브 크레딧 어카운트다. 그것을 금융계에서는 HELOC(Home Equity Line of Credit)이라고 부른다. 집에 따라오는 에퀴티(집의 시가에서 모기지 밸런스를 뺀 가치)를 담보로 잡고 은행은 크레딧 라인을 제공하는데 그 크레딧 라인을 우리 체킹 어카운트처럼 능동적으로 관리를 하게 되면 우리가 미처 생각하지 못했던 이익이 생기게 된다. 그 이익 중에 가장 큰 아이템이 바로 우리 홈모기지를 빨리 페이오프 시키는데 적용하는 것이다. 다음주 칼럼에서는 그 방법을 자세히 설명해 보도록 하자.
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토마스 박
<시너지 부동산 대표>