융자 액수 많으면 이자율 ‘쑥’ 큰 부담
기존 41만7천달러에서 72만달러로 곧 상향조정
변동과 고정 혼합한 ‘하이브리드 론’도 좋은 대안
컨포밍론 넘는 액수는 라인 오브 크레딧 이용도

하우스 헌터들에게는 집 사기 좋은 시절이다. 한때 엄청 올랐던 집값은 10%이상 떨어졌고 모기지 이자율은 41만7천달러 안쪽인 일반 모기지인 경우 지난 4년래 가장 저렴하다. 크레딧이 좋고 다운을 20% 이상할 수 있는 캐시를 갖고 있는 바이어라면 요즘 30년 고정 모기지를 5.9%란 아주 싼 이자로 얻을 수 있다.
그러나 집값이 올라가면 사정은 전혀 달라진다. 융자받아야 할 금액이 일반 컨포밍 론에 해당되면 융자 이자율이 아주 좋지만 이 선을 벗어나면 융자도 어렵고 이자율이 쑥 올라가 버린다. LA 일원의 경우 괜찮다 싶은 집이면 60만~70만 달러를 넘기는 예사인데 이런 집을 사려면 모기지 융자 액수가 41만7천 달러를 넘기가 보통이다.

이 액수 이상의 융자는 점보 론이 되는데 점보 론은 연방 모기지 공사인 패니매와 프레딕 맥이 구매할 수 없고, 두 기관이 보증하지 않는 모기지 채권은 투자자들이 투자를 꺼린다. 그 결과 모기지 은행들은 점보 론 대출을 축소하고 기준을 강화했으며 이러한 점보 론에 대한 이자율은 급등해 버렸다. 부유하고 크레딧도 우수하고 20% 이상 현금 다운을 하는 경우에도 점보 론 이자율은 현재 30년 고정이 7%에 이르고 있다.
모기지 대출의 많은 부분이 점보 론인데, 크레딧 경색으로 점보 론이 제대로 이뤄지지 않으니 주택 거래도 더욱 차질을 빚고 있는 것이다. 이런 사정이기 때문에 최근 부시 대통령이 서명한 경제 부양책에는 점보 론의 한도액을 올리는 내용이 포함됐다. 패니매와 프레디맥이 매입할 수 있는 모기지 융자 한도액이 41만7천달러에서 72만9,750달러로 상향 조정됐다.
점보 론 한도액이 올라가 이젠 고가 주택을 매입하는 경우에도 융자 부담이 크게 경감됐지만 연방정부의 도움이 아니더라도 점보 론의 추가적인 비용 부담을 줄일 수 있는 방법은 몇가지 더 있다.

▶7/1년 변동 점보론
변동과 고정이 혼합된 하이브리드 론으로 월 모기지 페이먼트를 줄일 수 있다. 7/1년 하이브리드 모기지는 첫 7년 동안은 5.9%의 고정 이자율이 적용되고 그 뒤에는 매년 이자율이 조정되는 변동 모기지다.
이 론이 30년 고정 모기지보다 저렴한 이유는 무엇일까. 은행들이 이자율 위험은 헤지 하기 쉽기에 변동 이자율을 대단히 선호하기 때문이다. 얼마나 변동 모기지를 좋아하는지 상당수 렌더들은 액수가 많지 않은 점보론은 일반 이자율만 받기도 한다. 예를 들어 ‘ING 다이렉트‘ 은행에서는 50만 달러 안쪽의 5/1, 7/1년 변동 모기지는 최저 이자율을 제공한다.

▶세컨드 모기지를 뽑는다
새 집을 사는데 80만달러를 융자받아 이중 40만달러는 옛집 모기지 상환에 써야 하는 경우 두 개의 모기지 융자를 받는 편이 저렴한 방법이 될 수 있다.
낮은 이자율이 적용되는 30년 고정 컨포밍 론으로 41만7천달러를 빌리고, 나머지는 에퀴티 라인 오브 크레딧으로 빌리는 것이다. 컨포밍 론이나 에퀴티 라인 모두 점보론 보다 이자율이 훨씬 낮다.

▶주위에서 빌린다
부모에게 소액 융자를 받는 것도 한 방법이다. 예를 들어 55만 달러짜리 집을 사는데 20%를 다운하면 44만달러를 융자받아야 한다.
2만3천달러가 모자라 이자율이 낮은 30년 컨포밍 론 대신에 점보 론을 받을 수는 없는 것. 점보 론이면 이자율이 7% 인데 컨포밍 론이면 5.9%. 차이가 크다. 이 정도 차이면 가족이나 주위에 아쉬운 소리를 해서라도 빌리는 것이 낫다. 빨리 갚을 수 있다면 서로 좋은 일이 될 수 있다. 은행 CD에 넣어 봐야 3.5%밖에 못 받는데 5% 이자를 지불한다면 윈윈 게임이다.

<케빈 손 객원기자>