집 값 하락의 News는 매일 지면을 장식하고 수 백만 명의 Homeowner들이 Mortgage payment를 거르고 있다. 경영난에 허덕이던 Mortgage lender들은 문을 닫고있고 건설경기도 꽁꽁 얼어붙어 있다. 현 상황이 계속된다면 실업률이 증가하고 결국은 경기침체로 이어지리라는 불안함이 우리모두에게 총체적인 위기감을 조장하고 있다.
경기불안과 집 값 하락으로 1930년대의 경제 대 공황이 오지 않나 우려하는 목소리도 높지만 그리되지는 않을 전망이다. 그 당시 50%의 Mortgage가 연체되었었고, 실업률은 25%에 육박했었다. 수많은 은행들이 문을 닫았고 Mortgage도 80%이상 감소했고, 신규 주택건설도 80%가 감소했었는데 반해 현재의 상황은 좀 다르다. 연체가 늘어났다고는 하나 총 mortgage중 2.95%만이 연체를 하고 있고, 은행들도 망하기보다는 합병하며 살길을 도모하고 있고 실업률도 아직은 한자리 숫자인 5%대에 머물고 있다. 신규주택건설도 많이 줄었지만 아직 80%정도까지 줄지는 않았다.
하지만 집 payment를 내지 못하는 가구가 150만 이나 되고 그 수치는 계속 증가세를 나타내고 있다. 왜 사람들은 payment를 하지 않는가? 물론 형편이 되지 않아 돈을 갚지 못하는 경우도 많지만 Payment를 낼 동기가 없어서 집을 버리는 경우도 많다. 자고 일어나면 가격이 오르던 2005년 시세차액을 노리며 down 없이 집을 구입한 많은 사람들이 그 경우이다. 예를 들면 집을 $600,000에 구입하고 100% 융자를 받아 집을 구입했는데 현재 집 값이 20% 떨어져 $480,000의 value 밖에 나오지 않는다면 누가 payment를 잘 내고 싶겠는가?
또한 2007년 통과된 “Mortgage Debt Relief Act of 2007” 도 집을 쉽게 버릴 수 있는 여건을 제공하고 있다. 이전의 법에 따르면 자신이 집을 버리고 은행이 융자금액보다 싸게 팔았을 경우 은행의 손실 분에 대하여 집을 버린 사람에게 1099를 발행했었다. 즉 위의 경우처럼 융자가 $600,000이었는데 은행이 차압 후 $480,000에 팔았다면 은행은 손실 분 $120,000을 집을 버린 사람에게 수입으로 처리 1099를 Issue하여 세금의 부담을 주었으나 2007년 법 통과로 세금에 대한 부담 없이 집을 버릴 수 있게 되었다.
집을 쉽게 버리는 또 다른 이유는 Foreclosure에 대한 형벌(?)이 Bankruptcy보다 가볍기 때문이다. 형편이 어려운 경우 예전에는 집 payment부터 갚아나갔는데 요즘은 Credit Card 빚부터 갚아나가는 경향이 있다. BK를 할 경우 5년은 지나야 Credit을 build up하여 다시 집을 살 수 있는데 반해 Foreclosure인 경우 2-3년이면 다시 집을 구입할 수 있기 때문이다. 물론 집 값 하락으로 Equity가 많이 없는 경우에 해당된다.
은행들은 Foreclosure로 인한 손실을 줄이기 위한 대책 마련에 부심하고 있다. 특히 융자액수가 현재 market value보다 높을 경우 Short Sale을 하는 대신 현재 borrower에게 파격적으로 현재 market 가격으로 빚을 탕감해주어 차압을 면하게 해 주고 이자도 아무 융자비용 없이 낮춰주기도 한다. Corona에 사시는 Kim 선생님의 경우 은행이 집 값보다 더 나가는 융자금액을 $100,000 탕감해 주고 이자도 6.5%로 낮춰주어 집을 버리지 않고 payment를 잘 내고 계신다. 많은 경우는 아니지만 종종 은행과의 허심탄회한 대화로 문제를 쉽게 해결하는 경우도 많다.
정부도 1930년 활용했던 Home Owner’s Loan Act를 이용할 지 타당성을 조사중이라 한다.
법안의 핵심은 정부가 은행으로부터 주택을 현 시세의 80%에 사들여 다시 Home owner에게 저렴한 이자로 융자해주는 방식인데 계속되는 default로 돈이 돌지 않는 이때 아주 획기적인 방법이 될 수 있을 것이다. “정부의 보증” 이라는 문구가 Lender들이 현재 손해를 보더라도 더 이상의 손실은 없다는 기대심리를 가지고 조치가 실행되기를 기대하고 있다.
Conforming 융자 상한선의 한시적 증가(2008년 말까지) 제안도 탄력을 받고 있다. 현 $417,000에서 $625,000까지 융자 상한선이 늘어날 경우 많은 사람들의 재 융자로 최소한 1%이상의 이자를 Save할 수 있게 되어 payment를 많이 줄일 수 있을 전망이다. 아직 통과는 되지 않았지만 실행이 유력시되고있다고 한다. 섣불리 집을 버리기에 앞서 현재 돌아가는 상황을 잘 주시하는 지혜가 필요한 때이다.
(213)219-9988
브라이언 주
뉴욕융자 대표