과거의 역사를 거울로 본다면 금주의 세계증시 폭락은 몸살을 앓고있는 부동산 회복을 알리는 신호탄이 될 것으로 기대됨으로써 미뤄왔던 투자계획들을 재 검토해 볼 시기가 아닐까 생각된다.
1987년 주식폭락을 계기로 부동산은 폭등세로 치달았던 경우와는 반대로 1990년대 초반은 부동산이 떨어지면서 주식은 장기적인 상승곡선을 타기 시작했다. 2000년 3월부터 주식버블이 터져나가는 시기를 계기로 즉시 상승 물결을 탄 자산 역시부동산이었다. 2006년 중반에 본격적으로 표면화된 부동산 하락에 대응한 자산도 역시 주식이었다. 부동산과 주식 사이의 자산이동의 원리가 표면화된 경우라고 볼 수 있다.
2006년부터 2007년까지의 증시는 사상 최고기록을 경신하면서 기술적 폭등세를 예감하게 하는 힘을 과시하고 있었다. 미국 최고 우량주 30개의 주가를 평균하는 다우존스 산업지수는 새로운 상승 지지선을 구축하고 있었고 하이텍주들이 많이 포함되어 있는 나스닥지수는 심리적인 저항선이었던 3,000대를 육박해 갔던 힘찬 모습은 처참히 무릎을 꿇어야 했던 부동산 시세와 큰 대조를 이뤘었다.
작년 8월에 터져 나온 서브프라임 충격이 금융계를 때리지만 않았다면 주식시장은 지금쯤 꽤 높은 고지까지 올라갔을 것으로 예상된다.
하지만 미국의 부동산은 중국과 영국을 포함한 거대한 경제국들의 증시를 컨트롤하는 막대한 파워를 과시하고 말았다. 승승장구했어야할 주식시세가 이제는 폭락세를 모면하려 안간힘을 쓰는 초라한 모습으로 전락한 것이다.
부동산이 강해지려면 이자가 낮아야 한다. 이자가 낮아져야 할때는 반드시 경제에 고장이 오고 있다는 뜻이다. 경제에 고장이 예상될때는 주식이 잠시물러나 있게 된다. 다시 말하면 주식이 물러날 시기에 부동산이 강해지기 시작한다는 것이다.
1987년 주식 폭락이 있었을때 연방은행은 과감한 금리인하 정책으로 주식시장을 살려야 했었다. 결국 주식은 일년만에 제 궤도를 찾게 되었고 그로인해 낮아진 이자율은 부동산 시세를 급격한 상승세로 밀어 올렸었다. 2000년 초반 인터넷 버블이 터지면서 폭락한 주식시장을 받쳐주기 위해 실시한 금리인하정책도 부동산 시세에 불이 붙게 된 가장 큰 원인이었다.
최근의 부동산 버블이 터지게 된 가장 큰 이유는 무엇이었을까. 그 질문에 대한 답변도 이자율이다. 떨어지는 달러와 원자재 가격의 급등으로 야기될 인플레이션 방지책으로 연방은행은 금리를 1%에서 5.25%까지 끌어올렸다. 결국 부동산은 처참히 무너져 내려 버렸다. 아이들에게 나가 놀으라고 해 놓고 나가놀고 온 아이들이 옷을 더럽혔다고 혼내는 경우와 비슷한 정책이 아닐 수 없다.
금주 화요일에 연방은행은 비상책으로 금리를 0,75%의 큰 폭으로 내림으로써 정부가 세계 금융가를 살리는데 적극 참여하겠다는 의지를 밝혔다. 작년 9월부터 지금까지 무려 1.75%를 인하시키는 파격적인 정책으로 맞서는 모습이 진지하지 않을수 없다. 전문가들은 앞으로도 금리가 추가로 떨어질 것으로 예상하고 있다. 부시 행정부는 국민들에게 돈을 쥐어주면서 쓰라고 하고 있고 연방은행은 이자를 적게 받을테니 돈을 좀 더 가져다 쓰라고 하고 있다. 이자를 낮춰 줄테니 집도 사고 재융자도 하고 아이들 선물도 더 사주라고 말이다.
예상에도 없던 금리인하가 발표되었던 화요일은 800포인트정도 떨어질 뻔 했던주식시장이 128포인트 하락으로 막아냈다. 0.75%의 큰 하락에도 불구하고 증시가 회복하지 못했다는 것은 금융가가 아직도 더 파격적인 소식을 기다리고 있다는 모습을 내 보인 것이다. 그 파격적인 소식이 무엇이 되었건 부동산에는 희소식이 될 것이라고 예상하면 된다. 지난 부동산과 주식 사이클의 순환이 또 다시 재현된다면 최근의 초 공격적 금리정책은 부동산을 끌어 올리는 역할을 또 한번 해 낼 것으로 기대할 수 있다.
중국을 비롯해 영국 프랑스와 같은 경제대국들은 약간의 불경기를 원하고 있다. 원유와 원자재 가격이 컨트롤 불가능 수준까지 올라가기 전에 경제를 한 템포 늦추자는 의도라고 본다. 그로 인해 물가지수가 안정되 준다면 미국의 금리는 한동안 낮은 수준을 유지할 수 있게될 것이다.
(800)429-0014
토마스 박
<시너지 부동산 대표>