크레딧 점수에 달렸다
서브프라임 사태 이후 크레딧이 위축되면서 모기지 융자를 얻기가 예전 같지 않다. 대단히 어려워졌다. 크레딧이 아주 좋지 않으면 좋은 이자율은 받을 생각을 말아야 한다. 아니 좋은 이자율은 고사하고 아예 융자를 받지 못할 공산도 높다.
서브프라임 융자를 취급하는 렌더가 거의 사라진 데다, 대부분의 렌더들이 융자자격을 대폭 강화했기 때문에 이제 주택 매입은 융자 신청인의 크레딧 점수에 달려 있다고 해도 과언이 아니다.
렌더들 대부분 심사강화 최소 660점 요구
부채비율도 깐깐히… 소득의 40% 넘지 않도록
카드 빚 적절히 조절, 부채관리 잘하면 스코어 올라
오랜 연체계좌 완납하면 되레 점수하락 반영될 수도
크레딧 점수가 일정 수준이 되지 못하면 융자가 안 나오고 마음에 드는 집과 다운 현금이 있어도 집을 살 수가 없다. 크레딧 점수가 결정적 변수가 됐다.
요즘 모기지 융자를 받으려면 크레딧 점수가 최소 660점은 넘어야 하며 부채 비율이 소득의 40%를 넘지 않아야 한다. 대다수 렌더가 이 기준을 엄격히 적용한다.
다행히 크레딧 점수는 관리를 잘하면 좋게 변한다. 작심하고 몇 달 공을 들이면 상당히 개선시킬 수 있다.
카드 한도에 비해 밸런스 많은 빚부터 갚아나가야
부모나 친척의 좋은 크레딧 계좌에 편승하는 것도 한 방법
▶어떤 부채를 먼저 갚을 것인지를 정해야 한다. 크레딧 점수를 올리는 문제는 단지 부채를 없애고 각종 비용청구서를 잘 갚는다는 것을 의미하지 않는다. 크레딧 카드 밸런스가 크레딧 한도에 비해 상대적으로 높은 부채를 먼저 갚는데 집중해야 한다. 단지 밸런스를 많이 갚는다고 점수가 좋아지는 것은 아니다. 골라서 갚아야 한다.
예를 들어 1만달러 한도액인 카드의 밸런스 7천달러를 갚는다면 2만달러 한도액의 카드에 있는 밸런스 1만 달러를 갚는 것보다 크레딧 점수를 훨씬 많이 올릴 수 있다.
▶빚을 적절히 섞어 조절한다. 빚을 갚을 여분의 현금이 없다면 여러 크레딧 카드의 밸런스를 이동시키는 방법을 써 본다. 한도액 대비 밸런스 비율이 높은 카드의 밸런스를 비율이 낮은 쪽의 카드로 옮기는 것이다. 예를 들어 한도액 1만달러인 카드에 6천달러의 빚이 들어 있고 한도액 1만달러 카드에는 밸런스가 500달러밖에 없다면 첫 번째 카드의 6천달러 부채중 절반을 두 번째 카드로 옮기면 크레딧 점수에 도움이 된다.
▶크레딧 한도를 올린다. 크레딧 점수는 크레딧 한도액에 대한 밸런스가 상대적으로 얼마나 많으냐에 상당 부분 달려 있기 때문에 크레딧카드 회사에 연락해 크레딧 라인 한도를 올려달라고 요구해 볼만하다. 단 이때 크레딧 리포트는 받아보지 않는다는 합의를 해야 한다. 크레딧 리포트를 한번 열어볼 때마다 크레딧 점수에는 악영향이 가해진다.
또 하나 주의점. 크레딧 라인을 올려도 본인이 잘 통제할 수 있다는 자신이 있어야 한다. 크레딧 라인을 올리고 덤벙덤벙 써버린다면 차라리 크레딧 한도가 적은 카드를 사용하는 편이 현명하다.
▶부모나 친척의 좋은 크레딧에 편승한다. 우수한 크레딧을 갖고 있는 부모나 친척에게 자신들의 구좌에 승인받은 사용자로 추가시켜달라고 요구하는 것이다.
그들의 좋은 크레딧기록이 나의 크레딧 점수를 개선시킬 수 있다.
▶소득 대비 부채 비율을 낮춘다. 만약 부채 비율이 40% 한도를 넘는다면 모기지 융자를 받을 때 필요액보다 좀 더 많이 융자를 받아서 클로징할 때 차액으로 빚을 갚아버리는 방법도 효과적이다. 예를 들어 주택 매입을 위해 30만달러의 모기지를 빌리는데 자동차 론에 4,000달러의 밸런스가 있는 경우 30만 4천달러의 모기지를 융자받아서 클로징할 때 4천달러로 자동차 론을 갚으면 부채를 소득의 40% 이내로 맞출 수 있다.
물론 렌더와 사전에 이 문제에 대해 협의해 둬야 한다. 이렇게 함으로써 클로징 시점에는 소득 대비 부채 비율이 융자 기준에 충족됨을 렌더가 이해하고 이를 수용해 줘야 한다. 4천달러 단기 부채가 30년 장기 부채로 변한다는 점이 싫을 수도 있지만 다른 방법이 없다면 해볼 만한 가치는 있다.
▶방치된 구좌를 완납하면 안 된다. 만약 컬렉션 에이전시에 넘어가 있는 오래된 연체 구좌가 있다면 모기지 융자를 받기 전에 이를 먼저 정리해야 한다는 강박감이 들 수 있다. 그러나 그렇게 하면 안 된다고 전문가들은 조언한다. 갚는다고 해도 다음으로 미뤄야 한다. 언뜻 생각하기에는 갚아야 좋을 것 같지만 실제로는 그렇지 않다는 것. 갚으면 되레 크레딧 점수를 낮게 만든다.
크레딧 점수는 소프트웨어에 의해 계산되는데 소프트웨어는 그 구좌를 완납했다는 사실을 감안하지 않는다. 오래된 구좌에 최근 거래가 있었음을 반영하게 되는데 그것은 크레딧 점수에 부정적 영향을 미친다.
정상적으로는 크레딧 상의 변화가 크레딧 점수에 반영되는 데는 한달 내지 두달이 걸리는데 급행료를 지불하여 빨리 반영시키는 방법도 있다. 소위 급행 점수조정(rapid rescore)이라고 불리는데 크레딧 리포트상의 변화 하나 당 30달러 내지 50달러(크레딧 보고 기관이 3개이므로 실제 비용은 여기에 3을 곱한다)를 지불하면 새 리포트에 일 주만에 반영된다.
<케빈 손 객원기자>
