김정희(공인세무사)

많은 사람들이 안정된 투자와 함께 평안한 삶을 살기위한 일거양득의 목적을 달성하는 방안으로 주택을 구입하는 것은 일반화된 상식이다.
그러나 세법을 구체적으로 모르면 이익을 극대화하거나 투자자본 회전율을 높이는데 실수할 수 있기 때문에 관련 세법을 알고 대처할 필요가 있다.

주거용 주택에는 일반 주택, 코압(CO-OP), 콘도미니엄, 수상주택, 모빌 홈 등이 있다. 이러한 주거용 주택양도소득 공제법이 1997년 5월6일 이후부터 크게 완화되어 종전에 55세 이상이란 연령제한이나 평생 한번만 공제를 받을 수 있다는 제한이 없어져 누구나 2년 이상 살던 집을 팔아 양도차익을 남겼어도, 즉시 새집을 구입하거나 갖고 있던 2주택(Second House)에서 2년 이상 거주하다 차익을 남기고 양도할 수 있다.

이러한 공제혜택을 받는 조건은 매도직전 5년 동안 최소 2년 동안 그 주택을 소유하였고 또 2년 동안 거주(2년 연이어 살지 않아도 통산 24개월)한 적이 있으면 된다. 거주기간을 증명하려면 각종 Bill, 운전면허증, 자동차등록증, 개인 세금보고서, 각종 우편물 등의 수신처 주소가 소유한 집과 일치하면 되며 주택양도 차익의 공제한도는 부부 합산 세금보고자는 50만 달러이며, 독신자의 경우는 25만 달러까지다.

주택을 파고 양도차익을 산출할 때는 매매가에서 판매경비와 보정된 기본값(Adjusted basis)을 빼면 되는데, 판매경비는 광고비, 중개수수료(Commissions), 법률비, Loan charges등이 있으며 Adjusted basis에는 주택을 구입했던 가격, 크로징 비용(Closing cost), 소유주 타이틀(Owner
Title) 보험료, 인지세, 조사비, 주택 수리 및 개조비가 포함된다. 여기서 주택수리 및 개조비란 주방, 거실, 침실, 화장실, 냉난방 시설, 정원, 주차장 진입로, 담장 등의 영구적 구조개선 또는 신설비용을 말한다.

주택의 일부분을 사업용이나 임대용으로 사용한 경우, 그 부분에 대한 감가상각을 했다면 감가상각액만큼은 소득으로 보고하고, 집을 판매한 차익은 구별 없이 집전체로 결정하며, 주거용과 사업용이 현저히 분리된 경우에는 매매가와 공제 한도액을 각 용도의 비율만큼 분리해서 주택 양도 공제금액을 세무사의 도움을 받아 Worksheet1,2를 작성하여 산출할 수 있다.
만약 주택을 건강이나 직장, 그 밖의 세법이 정한 예기치 못한 상황 때문에 공제혜택을 받은 지 2년이 안 돼 또 다시 주택을 양도해 차익을 남긴 경우 Worksheet3를 작성해 공제혜택을 받을 수 있다.이와 같은 세법을 잘 활용한다면 재산증식에 도움이 될 것이다.

문의;718-224-6177, 718-321-0318(Fax겸용)