“리스 옵션으로 처분해볼까”

세들어 살면서 리스 기간내 매입 선택권
셀러는 당장 모기지 부담 덜어 좋고
바이어는 다운 페이 쌓아가면서 집 장만

주택이나 베케이션 홈을 처분하지 못해 고생하는 투자자들이 적지 않다. 부동산 투자가 붐을 이뤘던 시절 실제 거주할 주택 외에 투자 목적으로 콘도나 휴양지 세컨드 홈, 캐빈을 매입해 두고 가격이 더 오르면 팔려던 것이었는데 경기하락으로 팔지 못하고 무거운 부담만 지게 된 경우다.
복덩이가 될 줄 알았던 부동산이 가격이 올라주지 않는 것은 어쩔 수 없이 받아들인다 하더라도 매달 내야 하는 여러 채 부동산에 대한 모기지 페이먼트는 고통스럽다. 어서 처분하고 싶지만 시장에 내놔도 워낙 매기가 없어 팔리지 않고, 부담만 가중되고… 이런 경우 리스-옵션(lease with an option to buy)이 좋은 해결책이 될 수 있다.
리스 옵션이란 세 들어 살면서 마음에 들면 살 수 있는 권리를 부여하는 리스. 부동산을 처분해야 하는 셀러 입장에서는 예를 들어 두 군데 모기지를 납부하고 있을 때 일단 한 군데 모기지를 빨리 해결할 수 있어 좋고, 바이어로서는 집을 당장 매입하지 않고 일단 세 들어 살면서 집이 마음에 드는지 여러 모로 살펴볼 수 있을 뿐 아니라, 내는 월세 중 일부를 집을 매입할 경우 다운페이먼트로 쌓아갈 수 있다는 이점이 있다.
요즘처럼 주거 부동산 처분이 어려운 시절, 바이어를 확 끌어당길 수 없는 수수한 인센티브를 제공하는 것보다 리스 옵션이란 카드를 한번 던져보는 것이 어떨까.
리스 옵션은 대개 다음과 같은 방식으로 진행된다.

▶리스 계약 기간- 12개월에서 18개월을 리스 계약 기간으로 잡는 것이 전형적이며 이 기간 내에 옵션을 행사해 리스해 있는 부동산을 매입할 수 있다.

▶매입 가격-바이어와 셀러는 리스 옵션 계약을 체결할 때에 매입가격을 먼저 정해야 하는데 대개 현재 시장가치와 앞으로 12개월 동안의 예상 가치 사이에서 매입할 부동산의 가격이 결정된다.
셀러는 부동산을 처분하지 못해 모기지 페이먼트로 애를 먹던 차에 리스를 줘 손에 렌트란 수입이 생기는 대신 앞으로 올라갈지 모르는 부동산의 가치에 대해서는 일부를 포기하는 셈이며, 바이어는 만약 매입할 경우 보통의 매입보다 훨씬 적은 현금을 다운하는 이점이 있기 때문에 현재 부동산 가치보다 약간 더 높은 가격을 지불한다고 보면 된다.

▶수수료-바이어는 이 옵션에 동의하는 대가로 셀러에게 수수료를 내게 된다. 이 수수료는 환불이 안되는 비용이다. 보통 한번 목돈으로 내는데 액수는 셀러가 얼마나 팔 마음이 강한가, 또 부동산의 크기나 상태가 어떤가 등 여러 가지 요소에 따라 다르게 결정된다.
예를 들어 바이어와 셀러가 가격을 33만5,000달러, 리스옵션 수수료로 3,000달러에 합의했다는 것은 셀러가 바이어에게 바이어가 리스 기간중 어느 때라도 그 집을 33만5,000달러에 매입할 수 있는 권리를 주었다는 것을 뜻한다. 여기서 수수료는 매달 내는 리스 옵션 페이먼트와는 별도의 비용이며, 매입 옵션이 행사됐을 경우 수수료는 다운 페이먼트의 일부로 들어가게 된다.

▶다운 페이먼트- 일반적인 주택 매입의 경우 다운페이먼트를 하게 되지만 리스 옵션인 경우 다운페이먼트란 것이 없다. 대신 매달 내는 리스 옵션 페이먼트 중 일부가 쌓여서 매입 옵션을 행사하는 경우 다운 페이먼트로 들어간다. 리스 옵션의 월 페이먼트는 대개 일반적인 렌탈 마켓 월세보다 높기 때문에 이 차액 부분이 나중에 다운페이먼트로 들어간다고 보면 이해가 쉽다.
리스 옵션 월 페이먼트 액수 중에서 얼마가 다운페이먼트에 들어가게 되는지는 셀러 및 바이어가 미리 약정해야 한다. 예를 들면 월 페이먼트가 2,000달러이고 이중 800달러가 다운페이먼트로 들어간다는 식이다. 얼마가 다운 페이먼트로 수용되는지는 셀러의 매각 의지와 크게 관련돼 있다.
만약 셀러가 팔고 싶은 마음이 강하지 않을 경우에는 렌트 크레딧을 높게 정하는데 동의하지 않을 것이다.

▶유의점-리스와 판매란 두 가지 거래가 섞여 있기 때문에 바이어와 셀러는 관련 조건을 계약서에 분명하게 명시해야 한다. 이자율에 대해 계약서에 상한선을 명시해 두는 것이 현명하며 이자율이 어느 선을 넘을 경우 셀러가 융자를 해준다는 요구 사항도 적시해 둘 만하다.
또 셀러는 리스 옵션 계약에 들어가기 전에 현재 갖고 있는 모기지 계약서를 잘 점검해 봐야 한다. 렌더에 따라서는 셀러가 다른 당사자와 리스 옵션에 들어가면 ‘부동산 매각시 모기지 완납’(due-on-sale)조항을 발동시키는 경우가 있다. 하지만 대부분의 렌더들은 다음 거래를 고려하지 않을 수 없기 때문에 미리 통보하면 리스 옵션 계약을 허용해준다.

<케빈 손 객원기자>