바이어가 주택을 구입할 때 에스크로를 오픈하면 에스크로 회사는 셀러, 바이어, 부동산 회사와 부동산 에이전트에게 따로따로 에스크로 서류(ESCROW INSTRUCTION)를 보낸다. 각자가 받은 에스크로 서류에는 각자의 사인을 필요로 하는 여러 가지 서류들이 있다. 에스크로 서류들은, 검토한 후에 사인을 하고 빠른 시일 안에 에스크로 회사에게 돌려보내야 한다. 에스크로 서류중의 많은 서류들은 대부분은 셀러와 바이어가 합의한 부동산 매매 계약서의 내용을 다시 확인하는 절차이다. 바이어가 사인과 함께 결정해서 보내야하는 에스크로 서류 중에는 융자은행, 주택보험 정보, 개인 신상내력 그리고 소유권 형태 결정(VESTING)등이 있다. 소유권(TITLE) 형태 결정이란 바이어가 부동산을 구입할 때 어떤 형태로 부동산을 소유할 것인가를 의미한다. 소유권 형태에는 5가지 방법이 있다.

첫째, 독점 소유권(SEVERALTY) - 보통 개인이 단독으로 부동산을 구입하고 부동산 전체 소유권을 갖는 경우다. 이 경우에는 주식회사(CORPORATION)도 전체 소유권 가능하다. 그 이유는 주식회사는 법적으로 개인으로 보기 때문이다. 개인이 독점 소유권을 원할 때는 반드시 기혼 미혼 상태를 분명히 해야 한다. 예를 들면 “ALEX KIM, A SINGLE MAN” OR “ALEX KIM, A UNMARRIED MAN” 혹은 “ TEAM PRO REALTY INC., A CORPORATION”으로 표기한다. 독점 소유권은 언제든지 팔 수 있고 유산 상속이 가능하다.

둘째, 공동 소유권(TENANCY IN COMMON) - 두 사람이나 그 이상의 사람들이 각자의 지분으로 부동산을 공동으로 소유하는 형태를 말한다. 특별한 합의 사항이 없으면 모든 공동 소유주가 부동산에 입주할 수 있고 공동 소유주 한명에게 렌트를 줄 수도 있다. 공동 소유주가 공동으로 수입과 비용을 각자의 지분만큼 평등하게 분배한다. 각자의 공동 소유주가 각자의 지분을 팔 수 있고 이양할 수도 있고 상속도 된다. 예를 들어 4명의 공동 소유주가 있다고 가정할 때 4명중의 한 소유주가 사망 했을 때 그의 상속인은 1/4에 해당하는 지분을 상속 받을 수 있다.

셋째, 합동 소유권(JOINT TENANCY) - 두 명이나 세 명이상이 합동으로 부동산을 소유하는 경우다. 부동산 소유주중의 한명이 사망 시 나머지 소유주가 공동으로 지분을 평등하게 나눠 갖는다. 이 경우는 유언이 되지 않는다. 이 소유권은 보통 결혼한 부부사이에 많이 사용된다. 소유권 증서에는 반드시 “AS JOINT TENANTS” OR “ IN JOINT TENANCY”로 기록되어야한다. 또 증서에 “JOINT TENANTS”가 없는 경우에는 조인트 테넌트 소유권은 존재 하지 않는다. 소유권자가 부부일 경우 한사람이 사망 시 법원을 통하지 않고 소유권은 자동적으로 남아있는 배우자에게 넘어간다. 이 경우 사망한 사람의 소유권과 채무도 살아있는 배우자에게 넘어간다.

넷째, 공동 동업 소유권(TENANCY IN PARTNERSHIP) - 두 명이나 세 명이상이 사업체를 소유하는 경우이다. 부동산을 팔고나 이전할 때는 모든 동업자가 동의를 해야 한다. 동업자중 한명이 사망 시 유산 상속자는 사망한 동업자의 지분을 받고 동업자가 된다. 다만 특정 부동산은 적용이 안 된다.

다섯째, COMMUNITY PROPERTY - 부부가 결혼 생활 중에 취득한 모든 부동산은 이 소유권 형태이다. 이 소유권을 위해서는 부부가 모든 서류에 같이 사인해야한다. 부부중의 각각 자기가 원하는 상대에게 부동산 지분의 반을 유언 상속할 수 있다. 결혼 전에 취득한 부동산은 각각 자기만의 다른 재산(SEPARATE PROPERTY)으로 분류된다.

어떤 형식으로 부동산을 소유하느냐에 따라 각 개인의 세금 보고와 재산에 큰 영향을 줌으로 부동산을 구입 할 때에 신중하게 소유권의 방식을 결정해야 한다.
(818)399-4439
알렉스 김
팀프로 부동산 대표