주택이나 부동산을 팔려고 할 때는 크게 주택 소유주 즉 셀러가 직접 주택이나 부동산을 시장에 내 놓고 바이어를 찾는 방법(sale by owner)과 부동산 회사를 통해서 주택이나 부동산을 시장에 내 놓고 부동산 회사에 소속된 부동산 에이전트를 통해서 바이어를 찾는 방법이 있다. 많은 경우 셀러는 부동산 회사와 리스팅 독점 계약을 맺고 주택이나 부동산을 시장에 팔려고 내 놓는다.
셀러가 부동산 회사와 리스팅 독점 계약을 할 경우에는 부동산 회사에 소속된 부동산 에이전트를 통해서 부동산 에이전트가 아니라 부동산 회사와 계약을 하게 되는 것이다. 부동산 에이전트는 부동산 회사를 대신해서 바이어나 셀러를 대표해서 부동산 매매과정을 처음부터 마지막까지 처리해 주는 역할을 한다. 부동산 회사와 리스팅 독점 계약을 할 경우에는 리스팅 가격, 리스팅 기간 그리고 부동산 매매 수수료 내용을 분명하게 기입하고 셀러와 부동산 에이전트가 서로 사인하고 사본을 각각 보관해야 한다.
바이어가 주택을 구입할 때 보통 바이어는 부동산 회사에 소속된 부동산 에이전트를 고용해서 OFFER-캘리포니아주 부동산 협회에서 지정한 California Residential Purchase Agreement and Joint Escrow Instruction(C.A.R. Form RPA-CA)을 작성해서 계약금과 융자은행에서 발행하는 사전 승인 편지와 함께 셀러측 부동산 에이전트에게 제출한다.
셀러측 부동산 에이전트는 바이어의 오퍼를 셀러와 상의해서 필요한 경우 카운티오퍼를 작성해서 바이어측 에이전트에게 전달한다. 바이어와 셀러간의 가격이나 다른 조건사항을 서로의 부동산 에이전트를 통해서 결정하고 합의되면 셀러와 바이어는 처음 만들어진 계약서와 카운티오퍼 전부에 이니셜과 사인을 다 하고 에스크로를 오픈한다. 이렇게 셀러와 바이어간에 합의되고 사인된 계약서는 캘리포니아주 부동산 협회에서 지정한 California Residential Purchase Agreement and Joint Escrow Instruction(C.A.R. Form RPA-CA,) 부동산 매매 계약서이면서 에스크로(escrow instruction) 서류 기능을 같이한다.
부동산 매매 계약서에 바이어와 셀러가 사인을 하고 에스크로를 오픈하면 바이어와 셀러 간에 서로 법적으로 구속력을 갖게 된다. 바이어나 셀러 어느 한 쪽에서 일방적으로 계약을 파기할 수는 없다.
바이어는 에스크로를 오픈하고 나서 17일안에 주택의 내부와 외부 상태를 조사하고 알아보는 Physical Inspection 과정에서 하자를 발견해서 셀러와 합의가 되지 않으면 바이어는 합법적으로 계약을 파기할 수 있고 보통 21일안에 바이어가 융자를 받을 수가 없으면 이 또한 합법적으로 계약을 파기할 수 있다. 셀러는 에스크로를 오픈하고 난 후에는 일방적으로 계약을 파기 할 수 없으며 바이어가 정해진 기간 안에 바이어가 수행해야하는 의무를 하지 않을 경우 서면을 통해서 계약을 파기 할 수 있다.
부동산 매매 계약에서 계약을 파기하기를 원할 경우에나 바이어나 셀러간에 요구 사항 등 대화가 필요한 경우에는 부동산 에이전트를 통해서 반드시 서면으로 요청해야 하며 구두로 요청하거나 합의하는 것은 법적인 구속력을 갖지 못한다.
바이어나 셀러가 계약 파기에 합의했을 경우에도 반드시 서면으로 작성하고 사인을 하고 에스크로에 제출해야 한다. 일단 바이어나 셀러간에 에스크로를 오픈하게 되면 계약서상에서 인정하는 경우를 빼고는 셀러나 바이어가 마음대로 매매 계약을 파기할 수 없다. 바이어나 셀러는 부동산 에이전트를 통하지 않고 직접 바이어나 셀러 그리고 상대방 부동산 에이전트에게 전화나 직접 대화를 시도하는 것은 법으로 금지되어있다.
그 이유는 바이어나 셀러는 바이어나 셀러만을 대표해서 일을 해주는 부동산 회사와 그 부동산 회사에 소속된 부동산 에이전트를 고용하고 켈리포니아 주에서 발행되는 양식(Disclosure Regarding Real Estate Agency Relationships-C.A.R. Form AD)에 사인을 하게 되기 때문이다.
부동산 매매에서는 서류에 사인을 하는 것을 너무 쉽게 생각하면 위험하지만 충분한 설명을 듣고 이해하고 사인하면 많은 도움이 된다.
(818)399-4439
알렉스 김
팀프로 부동산 대표
