노년에 집은 있는데 일상 생활비가 모자란다면 리버스 모기지로 더 여유있는 생활을 할 수 있다.

“집은 있는데 생활자금이 모자라…”

미국에서 은퇴연령에 들어선 고령자가 늘어나면서 한인을 포함해 ‘리버스 모기지’(Reverse Mortgage)에 대한 관심이 늘고 있는 가운데 전국 최대의 모기지회사인-‘컨트리와이드’(Countrywide)가 리버스 모기지 상품판매를 시작했다. 리버스 모기지, 즉 역 모기지란 페이오프가 끝난 집의 에퀴티를 일시불로 받아 노인들의 은퇴자금이나 생활비로 사용하는 것으로 최근 몇 년간 전국적으로 신청이 급증하고 있다.

대출금에 소득세 없는 장점… 일시불·월별 수령 모두 가능
최대 모기지회사 ‘컨트리와이드’도 역모기지 상품 판매 나서

지난해 10월까지 전국적으로 리버스 모기지를 신청한 사람은 7만6,276명으로 전년의 4만3,081명에 비해 3만명이 이상이 늘어났다. 특히 집값이 최근 몇 년간 급증했지만 집을 팔지 않는 한 현금화 할 수 없는 점을 리버스 모기지는 해결해 주고 있다. 컨트리와이드는 최근 베이비부머들의 수가 고령화되면서 62세 이상의 주택소유주들 역시 급증하고 있다는 추세를 감안해 리버스 모기지 시장에 뛰어들기로 결정했다. 이와 함께 리버스 모기지 시장도 적지 않은 변동이 예상되고 있다. 기본적인 리버스 모기지의 이모저모와 컨트리와이드가 제공하는 각종 리버스 모기지 상품들도 알아본다.

▲리버스 모기지 기본 상식
리버스 모기지의 가장 기본적인 장점은 대출자는 받은 돈에 대해 월 페이먼트를 하지 않아도 된다는 것이다. 페이먼트는 이사를 가거나 사망하기 전까지는 하지 않아도 된다. 때문에 노년에 집은 있는데 일상 생활비가 모자란다면 리버스 모기지로 좀더 여유 있는 생활을 할 수 있다.
집만 소유하고 있으면 소득 제한이나 건강상태도 전혀 고려대상이 되지 않는다. 1차나 2차 모기지가 있어도 신청이 가능하다. 또 리버스 모기지가 끝난 상태에서 신청자가 생존하거나 대출금이 집값보다 많아져도 집을 팔거나 이사를 강요할 수 없다. 연방 국세청(IRS)은 대출금을 소득으로 간주하지 않기 때문에 소득세 납부 의무가 없다.
자금은 한꺼번에 일시불로 꺼내 쓸 수도 있고 매달 생활비조로 받아 쓸 수도 있고 라인 오브 크레딧을 열어뒀다가 필요할 때마다 꺼내 쓸 수도 있다. 대출자가 원하면 꺼낸 돈을 세이빙스 어카운트나 뮤추얼 펀드 등에 재투자해 주기도 한다.
리버스 모기지의 가장 큰 단점 중 하나는 자손에게 물려줄 에퀴티가 없어지거나 줄어든다는 것이다. 만약 리버스 모기지를 꺼내 쓰기만 하고 갚지 않고 사망한다면 은행에서는 집을 팔아 모기지 액수를 먼저 제하고 나머지만 상속자에게 넘기게 된다.
역모기지에 관한 자세한 정보는 패니매(www.fanniemae.com), HUD(www.hud. gov), 파이낸셜 프리덤 시니어 펀딩 코퍼레이션(www.ffsenior.com), 전국 리버스 모기지렌더협회(www.riversemortgage.org) 등을 통해 얻을 수 있다.

▲컨트리와이드 리버스 모기지
컨트리와이드가 이번에 내놓은 ‘심플 에퀴티’(Simple Equity) 상품은 무엇보다도 대출 받을 수 있는 액수에 사실상 제한이 없으며 신청비(origination fee)와 클로징 코스트(closing cost)가 없어 현금으로 지출하지 않아도 되는 장점이 있다. 이에 따라 대형 주택이나 100만달러 이상을 호가하는 주택 소유주들의 신청이 가능하게 됐다. 리버스 모기지는 그동안 대출한도 액수가 연방 모기지 공사인 프레디맥이나 패니매의 규정에 따라 액수가 제한되어 왔다.
컨트리와이드는 또한 리버스 모기지에 보편적으로 붙는 모기지 보험 가입 의무를 삭제했다. 대부분의 리버스 모기지 상품에는 전체 주택가치의 2%에 달하는 모기지 보험에 가입해야 했다. 이외에도 매달 주택소유주가 물어야 할 수수료도 현재 타 융자사의 경우 평균 35달러선인데 컨트리와이드는 20달러로 낮췄다.

<백두현 기자>