페이먼트 못낼 사정 바로 통지하라
가주에서 1분기 차압된 주택은 8만595채로 전국에서 가장 많은 주택이 차압당한 것으로 나타났다. 이는 주택 152채중 1채꼴로 차압을 당한 것이다. 전국적으로 1·4분기 차압건수는 2006년 4·4분기 대비 35% 증가했으며, 차압의 선행신호라 할 수 있는 채무불이행통보(Default notices), 경매통보건수 등은 43만7,498건에 달했다.
한인사회에서도 주택 차압에 관한 얘기가 끊이질 않는다. 어렵고 힘들게 모아 마련한 집이 페이먼트를 감당 못해 은행으로 부터 경고장(Notice of Default)을 받고 차압 단계까지 갈 때 어떻게 대처해야 할지 고민하는 한인들이 많아졌다.
차압은 매우 고통스러운 일이지만 대응하기 따라서 그 고통의 수준이 매우 낮아질 수 있다. 차압을 당하더라도 개인의 크레딧 점수를 보호할 수 있으면 경우에 따라서는 차압 자체를 모면할 수 있다. 차압에 당면한 사람의 절반 정도는 포클로저 절차에 들어가기보다는 납부 연장이나 페이먼트 감소 등을 포함한 구제책을 제공받고 있다.
렌더 입장에서도 주택 소유주가 납부 의지가 있고 재정적 어려움이 일시적인 것이라면 포클로저를 하는 것보다 훨씬 이득이기 때문이다. 통상적으로 주택이 포클로저 절차에 들어가게 되면 이자수익 감소, 포클로저에 따른 각종 법적 절차 경비로 렌더가 평균 6만달러의 손해를 감수해야 한다. 물론 렌더로부터 구제를 받기 위해서는 평소 페이먼트를 제때 납부하고 좋은 크레딧을 유지하는 것이 무엇보다도 중요하다. 차압을 직면했을 때 주택 소유주들이 취할 수 있는 방법들을 알아본다.
렌더가 바라는 건 원리금의 환수
솔직히 형편 밝히는 게 해결모색 지름길
페이먼트 두번 이상 미납하면 ‘경고장’
“모기지 해결” 접근 브로커엔 조심해야
▲빠르게 랜더의 도움을 청한다
렌더가 원하는 것은 차압주택이 아니고 이자와 원금 환불이다. 1-2달 기다리지 말고 첫 페이먼트를 내지 못하거나 내지 못한다고 예상하면 바로 렌더에게 연락을 해야 한다. 사정을 설명하고 일시적인 페이먼트 중단이나 월 모기지 페이먼트 감소, 또는 새로운 페이먼트 플랜을 요구한다. 렌더들도 첫 페이먼트를 못 내거나 첫 페이먼트 지불 날짜 전에 연락을 하면 호의적으로 나올 가능성이 높다. 렌더의 편지나 전화를 무시하거나 연락을 안 하는 것은 가장 어리석은 짓이다. 일반적으로 렌더는 비즈니스식으로 일을 처리하기 때문에 연체된 금액이 클수록 차압을 강행할 경우가 높다.
▲재융자를 하거나 에퀴티 론을 이용해라.
다행히 크레딧이 좋을 경우 모기지 상환기간을 연장하면서 페이먼트를 줄이는 것도 한 방법이다. 재융자를 하거나 에퀴티 론을 신청할 수 있다면 신청을 한다.
재정적 문제가 잠시적인 경우 최상의 방법은 아니지만 일시적으로 시간을 벌 수 있다. 또한 홈 에퀴티 라인과 프라이머리 융자를 동시에 갖고 있다면 둘을 묶어 고정 모기지 하나로 재융자를 받으면 월 페이먼트를 수백달러는 줄일 수 있다.
▲‘모기지 해결’ 사기를 조심한다
요즘 주택차압을 모면하게 해주겠다고 접근해 주택을 빼앗는 사기가 급증하고 있다. 포클로즈 통지서를 받으면 수십 군데의 융자회사나 크레딧 카운슬링 단체로부터 도와주겠다는 편지가 쏟아진다. 상황이 급할수록 침착해야 한다. 특히 서류나 융자에 서명을 하는 것은 극히 조심해 한다.
모기지 페이먼트를 제3자에게 보내면 안 되며 반드시 지정 렌더에게 보내야 한다. 서류에 서명하기 전 부동산 전문가나 변호사의 검토를 받는 것이 안전하다. 크레딧 카운슬링을 이유로 높은 이자의 모기지를 알선해 주거나 높은 수수료를 요구하는 비양심적인 단체들도 있기 때문에 조심해야 한다. 연방 정부로부터 승인을 받은 주택보조 비영리단체인 ‘By Design Financial Solution’(전화 800-750-2227) 또는 ‘Homeownership Preservation Foundation’(전화 888-995-4673)의 도움을 요청한다. 융자회사의 경우 ‘Better Business Bureau’(www.labbb.org)에 조회를 하는 것이 안전하다.
날짜로 보는 차압절차
일반적으로 모기지 페이먼트를 두 번 이상 납부 못하면 렌더로부터 포클로저의 첫 절차인 ‘Notice of Default’ 통보를 받는다. 3개월 이상 연체되면 실질적인 포클로저를 시작한다는 ‘Notice of Trustee Sale’ 통보를 받게 되며 이 통보 후 21일 안에 언제든지 경매를 통해 주택이 포클로저 당할 수 있다. 차압절차를 날짜로 알아보면 다음과 같다.
▲1일
모기지 페이먼트를 내지 못했다.
▲16-30일
과태료 징수, 모기지은행이 페이먼트를 왜 못했는지를 알아보는 서면을 보낸다.
▲45-60일
모기지은행이 채무자에게 융자 계약내용을 지키지 못했다는 서면을 보낸다. 채무자에게 30일내로 페이먼트를 하지 못하면 차압에 들어갈 수 있다는 내용을 서면에 담는다.
▲90-105일
은행이 문제 융자를 차압처리부서로 보낸다. 차압절차에 필요한 정식 절차가 법원에 접수된다.
▲150-415일
은행은 문제의 주택을 경매 등을 통해 시장에 내놓는다.
<백두현 기자>
