720점은 돼야 ‘좋은 조건’
서브프라임 사태 등의 이유로 최근 모기지 융자 대출 조건이 점점 까다로워지고 있다. 이와 함께 집을 사기 위해 모기지를 신청하거나 재융자를 받을 때 각 개인의 크레딧 스코어가 종전에 비해 매우 중요하게 작용하고 있다. 모기지를 신청할 때 크레딧 점수에 따라 이자율이 크게 차이가 날 수 있는데 미국 소비자연맹(CFA)에 따르면 크레딧 점수 720점과 580점의 경우 모기지를 받을 때 최고 3% 차이의 이자율이 될 수 있는 것으로 나타났다. 이 정도 이자율 차이면 모기지 액수에 따라 최소 수만달러, 많게는 수십만달러의 추가 페이먼트 부담이 된다. 하지만 아직도 많은 한인들은 크레딧에 대해 아직도 제대로 모르는 경우가 있다. 모기지 융자와 관련된 크레딧 스코어 기본 정보와 크레딧 관리 ‘ABC’를 알아본다.
<크레딧 스코어 원리·관리요령>
금융계 널리 사용하는 FICO 스코어
페이먼트 지불내용과 채무금액이 큰 비중
크레딧카드 여러장 소유는 점수와 무관
카드 사용액 한도의 30%를 넘지 않도록
▲파이코 스코어
파이코 신용점수(FICO Scores)는 Fair Issac Corporation이 개발한 수학적인 모델을 사용하여 산출한 신용점수를 말하며 3대 신용조회 기관이 모두 이를 제공하고 있으며 금융계에서 가장 널리 사용되는 신용점수이다.
파이코 점수는 신용보고서에 포함된 다양한 정보를 평가하여 산출하게 된다. 가장 영향을 많이 미치는 기록은 역시 페이먼트 지불 내용(payment history)이다 전체 크레딧 리포트의 35%가 페이먼트 지불 내용으로 산출된다. ‘채무 금액’(amounts owed)도 중요한 요소인데 크레딧 리포트의 30% 이에 좌우된다. 이밖에 ‘신용 기록의 기간’(length of the credit history)이 15%, ‘활용하는 신용의 종류’(types of credit in use)가 10%, ‘새로운 신용 활동’(pursuit of new credit)이 10% 정도 파이코 점수에 영향을 미친다.
파이코 점수의 범위는 신용조회 기관에 따라 다로 다르다. 보통 300에서 850사이에 점수가 산출되는데 물론 점수가 높을수록 신용도가 좋은 것이다. Experian Plus Score는 330에서 830 사이이며, TransUnion Personal Score는 400에서 925사이다.
종전에는 주택 모기지의 경우에 보통 680점 이상이면 융자기관이 좋은 조건의 프로그램을 제시하며, 620점 미만인 경우에는 매우 불리한 조건의 프로그램만을 제시했다. 하지만 요즘에는 720점 이상이어야 좋은 융자를 받을 수 있으며 620점 이하는 융자 자체가 어려울 수 있다는 것이 전문가들의 의견이다.
모든 사람이 파이코 점수를 가지고 있는 것이 아니다. 외국에서 근래에 이주한 이민자들의 경우나 신용활동에 처음 참여하는 젊은이들의 경우 신용기록이 있으나 신용점수가 없는 경우가 허다하다. 이에 해당되며 사람들이 융자를 얻고자 하는 경우에는 이들을 받아 주는 특수한 프로그램을 활용해야 한다.
자신의 파이코 점수는 인터넷(myFICO. com) 등을 통해 알아볼 수 있다.
<크레딧 리포트 1년에 한번은 확인을>
▲크레딧 관리법
대부분의 경우 크레딧 점수 시스템은 가장 최근의 페이먼트에 가장 큰 비중을 둔다. 따라서 5~6년 전 매달 수천달러 집 페이먼트를 잘했던 기록이 있더라도 최근 의류를 구입하고 깜빡 모르고 30달러 페이먼트를 하지 않아 리포트에 오른 기록이 크레딧 스코어에 더욱 큰 영향을 미칠 수 있다.
크레딧 상한 대비 부채 비율을 30% 이하로 내리는 것도 중요하다. 크레딧 점수 시스템은 페이먼트를 제대로 했는지 만큼이나 부채비율을 중요시하기 때문이다. 예를 들어 현재 크레딧 카드로 빌릴 수 있는 한도액수가 1만달러이면 부채를 3,000달러 이상을 넘기지 않는 것이 좋다.
크레딧 카드를 여러 장 지니고 있으면 문제된다는 생각하는 사람이 있는데 이는 잘못된 생각이다. 크레딧 카드 기록은 오래될수록 그리고 많을수록 크레딧 점수에 긍정적으로 영향을 미친다.
일반적으로 은행 저축구좌에 수만달러의 현금을 수개월 이상 예금하고 있으면 크레딧 점수가 올라간다고 생각하고 있는데 이는 사실과 다르다. 크레딧 점수 시스템은 현금 소지나 액수보다는 크레딧 자체만 판정기준으로 삼기 때문이다. 하지만 모기지 융자나 재융자를 신청하기 전에 은행에 페이먼트를 3개월 이상 할 수 있는 금액이 은행에 입금되어 있으면 융자 받기가 수월하고 이자율로 낮게 받을 수 있다.
소비자들이 모기지 융자를 신청하면서 유의할 점은 크레딧 점수를 어떤 융자를 받는 것에 따라 다르게 작용한다는 것이다. 예를 들어 자동차를 구입할 때 크게 문제가 되지 않았던 자신의 크레딧 점수가 모기지 융자를 할 때는 불리하게 작용할 수 있다는 것이다. 모기지 업계는 다른 업계에 비해 융자를 내줄 때 크레딧 점수를 50점 정도 높게 책정한다는 것이 전문가들의 의견이다. 670점 정도면 좋은 조건에서 자동차 융자를 할 수 있다. 모기지 융자에서 좋은 조건에서 융자를 받으려면 720점 정도 되어야 한다는 계산이 나온다.
마지막으로 대부분의 소비자들은 집이나 자동차 등 액수가 큰 융자를 받을 때만 크레딧 점수를 확인하는데 요즘 같이 신분 도용과 각종 사기행각이 빈번할 때는 자신의 크레딧 리포트를 미국 3대 크레딧 기간으로부터 최소한 1년에 한 번씩은 받아보고 내용이 정확한 지를 확인해 보는 것이 좋다.
<백두현 기자>
