모 방송국에서 투자에 대한 대담을 하고 나올 때의 일이다. 방송을 마치고 주차장을 미처 나오기도 전에 전화벨이 울리는 진동을 감지할 수 있었다. 방송 중이라 셀폰을 진동 위치에 놓았기 때문이다. 내용 인즉 방금 전에 방송을 들은 사람인데 시간을 마련하여 상담을 받고자 하는 내용의 전화다.
먼저 방송 내용을 요약하면, 요즈음 주택시장이 전에 비하여 매기가 떨어진 경향인데 부동산 전반에 걸친 것인지 아니면 주택시장에만 국한 한 것인지 하는 질문에 대하여 대담한 것이다. 물론 필자가 상업용 부동산을 전문하고 있는 사람이라는 것을 알고 있기 때문에 주택보다 다른 부동산 분야의 마켓시장을 알아보기 위한 것이었다. 주택은 삶의 질을 높이기 위한 수단으로 이상적인 위치에 좋은 구조로 설계된 내 집 마련이 우리 모두에게 있는 하나의 꿈의 대상이다. 자신의 실정에 적절한 주택은 우리에게 행복한 보금자리를 마련하는데 일조를 담당하게 되며 또 오래 소유할 경우 자신이 소유한 주택이 그 가격이 상승하여서 재산 증식에도 큰 비중을 차지하고 있는 것이 사실이다. 그러나 이 주택이 자신이 살고자 매입한 취지를 벗어나 투자의 대상으로 등장할 때에는 때로는 많은 수익을 초래할 수도 있으나 때로는 많은 손실을 보는 경우도 있게 마련이다.
주택가격이 계속 상승하는 시기에는 월 융자금을 포함한 주택유지 관리경비 지출이 설사 주택임대 수입보다 많아서 손실이 발생한다 하여도 주택가격의 상승이 이를 상쇄하게 되지만 주택가격 상승이 멈추게 되거나 주택시장에 매물이 많아질 때에는 주택가격이 하락하는 사태까지 발생하여 손실을 입게 되기 때문에 주택을 투자대상으로 선정하는 투자 시기를 잘 선정하여야 한다는 과제가 투자가들에게 부담으로 작용하는 것이다. 그런데 이 부동산 투자시기를 알아맞히는 일이 쉽지가 않다.
이에 비하여 상업용 부동산은 어느 부동산에 투자하던 그 투자한 부동산에서 발생하는 임대 수입에서 은행 융자금을 포함한 지출을 제하고도 수익이 발생하는 경우에만 대부분의 투자가들이 투자 대상으로 결정하고 있기 때문에 언제나 발생할 수 있는 경제적인 변화가 부동산 가격에 영향을 주어 부동산 가격이 하락하는 상태가 발생하여도 투자한 부동산을 서둘러 매매할 필요가 없게 된다.
앞에서 말씀 드린 그 분은 현재 자신이 살고 있는 집 이외에도 셋을 더 소유하고 있는데 집 가격이 백만달러를 훨씬 초과하는 집이라 입대를 하여도 임대 수입으로 관리에 필요한 지출을 감당할 수 없게 되며 현재는 임대가 되지 않아서 빈집으로 관리하고 있는 상황으로 이제라도 이 집들을 매매하여서 매월 수입이 있는 상업용 부동산에 투자할 것을 고려하고 있는 적절한 시기에 방송을 듣게 되었다는 것이다. 여기서 필자는 상업용 부동산만이 투자대상이 될 수 있다는 말만을 강조하는 것은 아니다. 주택은 우리 삶에 필수적인 것이며 부동산들 중에 제일 기본이 되는 투자 대상임에는 틀림이 없다. 그러나 주거용 주택을 벗어나 임대용 주택으로 투자 대상을 정하실 때에는 위에서 있었던 실제 상황을 고려하여 투자 대상을 정하는 것이 효과적인 부동산 투자가 될 것이다.
부동산 투자 대상을 주택에서 상업용 부동산으로 전환한다손 치더라도 아직도 해결 하여야 할 문제가 남아 있다. 상업용 부동산 중에서도 어떤 부동산을 투자 대상으로 정할 것인가? 하는 것이다. 상업용 부동산에 해당하는 것으로는 임대 수입이 발생하는 부동산으로 아파트, 샤핑센터 또는 상가 건물, 창고 나아가서는 호텔 모텔 그리고 사업체를 포함한 모든 부동산이 이에 해당 된다고 볼 수 있다. (213) 272-6726
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조셉 김 <뉴스타 부동산 LA>