‘화장’만 고쳐도 집이 달라보이네
부동산 중개인들에 따르면 가장 팔기 어려운 집은 손을 봐야할 낡은 집이다. 대부분의 바이어들은 열쇠를 받아서 바로 입주하면 되는 모델 하우스와 같은 집을 원한다. 그러나 주택에서 돈을 벌고 싶다면 손을 봐야할 낡은 집을 수리해서 많은 이익을 남기고 팔면 된다. 집이 낡아 당연히 집 가격은 시장가격보다 낮다. 고쳐서 더 높은 가격으로 팔 수 있는 집, 소위 픽서 어퍼 하우스(fixer-upper house)는 어떤 형태의 집이든, 또 모든 가격대와 지역에 있다.
좋은 동네에 구조적 결함 없는 집 고르고
구입가격의 25%내 예산으로 리모델링해야
▲어떤 집을 선정해야하나
픽서 어퍼 분야에서 성공하려면 좋은 물건을 보는 ‘눈’을 갖추는 것이다. 본인이 직접 전문 노하우가 있다면 다행이지만 전문가들의 도움도 적극 받는다.
픽서 어퍼 하우스를 골라서 투자하는 사람들은 페인트만 칠하면 멀쩡한 주택, 허름해 보이지만 동내와 집의 위치가 좋은 주택, 집들이 잘 관리된 중산층 동네에 있는 ‘화장’만 고치면 되는 주택을 구입하는 것이 성공의 지름길이라고 말한다.
간혹 주인이 현금이 급하게 필요한 일이 생겼다거나, 또는 이혼을 해서 또는 배우자가 갑자기 사망해서 시장에 나오는 급매물 집도 일반 주택보다 가격이 낮은 경우가 많다.
또 주택 소유주가 재정적으로 또는 건강상 집을 좋은 상태로 고쳐서 팔 형편이 되지 못한 경우 ‘현 상태’(as is) 조건으로 나온 집들이 이같은 경우다. 주인이 오래된 주택을 상속받았는데 급히 팔아서 현금화하고자 할 경우, 또는 차압된 경우에도 픽서 어퍼 하우스가 매물로 나온다.
그러나 구조상 문제가 있는 집들은 피해야 한다. 집의 구조를 손봐야 한다면 마이너 수리가 아니라 메이저 수리를 요하기 때문에 비용이 너무 많이 소요된다. 1달러를 들여서 주택의 시장 가치를 2달러 높일 수 있는 것이어야 투자가치가 있다.
▲수리비 지출을 최소화한다.
너무 예쁘게 집을 꾸미려는 욕심에 이것저것 고치다보면 수리비 지출이 너무 많아 본전 장사에 그치거나 오히려 손해를 보는 경우도 발생한다.
일반적으로 구입한 가격의 25% 이내에서 수리비 지출을 억제해야한다. 건설업자를 선정할 때 여러 회사를 비교해보고 추천을 받는 것이 좋다. 한번 일을 맡기고 만족을 한다면 이후에도 지속적으로 고용을 하면서 할인을 요구할 수 있다.
<집을 보수해서 되파는 픽서 어퍼 업종에서 성공하려면 집중력과 전문 노하우, 타이밍과 재정적 능력이 필수적이다>
<‘집 수리후 되팔기’주의점>
인스펙션 꼼꼼하게 시 정부 규제도 확인
지난 17년간 33채의 집을 리모델링하고 되팔은 픽서 어퍼 전문가 부르스 어빙은 픽서 어퍼 집을 구입하는 사람들에게 다음과 같은 조언을 제공한다.
리모델링 종류따라 법 저촉돼 낭패 일쑤
투자환수액 계산해 필요이상 공사 금물
‘픽서 어퍼’소요비용 과소 평가 말아야
△지역 시세를 확인한다. 최근 판매된 지역의 주택 가격을 알아보는 것이 중요하다. 자신이 얼마에 구입하고 얼마에 팔아야 하는지를 알아야 한다.
△주택이 위치한 시의 건물국을 방문한다. 주택이 위치한 시정부가 허용하는 리모델링 종류와 범주를 확인한다. 만약 법에 저촉돼 수리했던 부분들을 다시 헐어야한다면 밑지는 장사가 되기 때문이다.
△인스펙션을 제대로 받는다. 실력있고 믿을 수 있는 인스펙터를 확보하는 것은 이 사업의 성공 지름길이다. 인스펙션 결과를 심각하게 받아들인다. 확대해석도 금물이지만 무시하는 것은 더 위험하다. 예를 들어 집에 물이 새거나 침수 전례가 있는 등 물과 관련한 문제가 있다면 심각한 문제다.
△환경 오염은 심각한 문제다. 납, 석면, 곰팡이 등은 오랜된 집이면 하나쯤은 반드시 있다고 보면 된다. 아예 이런 집을 피하던지 아니면 이를 해결할 수 있는 현실적인 경비를 감안해야한다.
△반드시 고쳐야 할 것과 해도 안해도 그만인 리모델링 리스트를 작성한다. 차고 뜨거운 물이 제대로 나오는지, 지붕이 새지 않는지 등은 모든 집이 반드시 갖춰야 할 부분이다. 반면 최첨단 가전제품과 기능을 갖춘 부엌과 고급 타일이 깔린 화장실 등은 희망사항이다.
△오버 리모델링을 하고 싶은 욕구를 참는다. 집을 고칠때는 투자 액수와 환수액을 계산한다. 본전도 뽑지못하는 리모델링은 밑지는 장사를 하는 지름길이다.
△아내와 함께 픽서 어퍼 사업을 한다면 아내의 의견을 적극 반영한다. 특히 여성적 시각에서 남자가 생각하지 않았던 좋은 아이디어를 제공할 수 있다.
△너무 많은 픽서 어퍼 프로젝트를 한번에 하지 않는다. 픽서 어퍼 프로젝트는 의외로 많은 시간과 노력을 할애해야 하는 등 스트레스를 많이 받는다. 경험이 많지 않다면 한번에 두 개 이상의 프로젝트를 하는 것은 부담이 된다.
△픽서 어퍼 프로젝트를 과소, 평가하지 마라. 픽서 어퍼에 종사하는 대부분의 사람들이 저지르는 가장 큰 실수는 픽서 어퍼에 소요되는 시간과 에너지, 경비를 과소평가하는 것이다.
<조환동 기자>
