■기고

최근 한인 투자자들 사이에서 부동산 공동 투자(TIC)에 대한 관심이 높아지고 있다. TIC는 특정 부동산을 다른 사람과 함께 동업자로 참여하는 것을 말한다.
연방국세청(IRS)에서 2002년 3월 TIC가 세금 유예를 충족시킬 수 있는 소유권으로 합당한 계약서가 작성되고, 능동적 투자가로서 사업결정에 참여한다면 부동산 교환 1031(IRC 1031)이 성립된다는 의견을 발표했다. TIC 투자를 주선해 주는 사람을 ‘스폰서’(sponsor)라고 한다. 이 사람이 임대 수입이 발생하는 부동산을 먼저 마련 한 후에 일반적으로 35명 이하의 투자가를 모집한다. TIC에는 여러 장점이 있지만 상존하는 몇 가지 문제점들을 간과해서는 안 된다. TIC의 주의 사항을 살펴본다.
▲아직도 ‘부동산 교환’으로 인정받을 수 있느냐 없느냐는 법적 분쟁이 존재한다. 왜냐하면 TIC 투자는 주식, 채권투자 성격이 있기 때문에 구입 시에는 부동산 업자가 나타나고 판매할 때는 증권 브로커가 등장한다. 그러므로 이들에게 지불되는 수수료도 부동산국과 증권 감독국의 ‘브로커’ 면허자라야 한다. 아직도 이 문제는 법원을 통해서 확정된 사건이 없다.
▲구입은 할 수 있어도 판매가 어려울 수도 있다. 즉 구입자를 찾기가 어렵다는 것이다.
▲투자한 돈 보다도 더 많은 돈을 받고 판매 할 수 있는가? 그렇지 않다. 만약 A 투자가가 B에게 높은 가격에 판매 했을 때 남아 있는 다른 동업자(35명)에게 투자 가치와 부동산 가격 등락, 부동산 시세 문제가 발생할 수 있다.
그래서 일반적으로 투자한 액수보다도 훨씬 손해보고 판매해야 된다는 것이다.
▲자기 입맛대로 판매하기가 쉽지 않다.
▲투자가를 모집하는 조직은 있어도 투자 된 사람의 지분을 판매해 주는 조직을 찾기가 엄청나게 어렵다는 것이 이 분야 전문 변호사들의 설명이다.
▲은행 융자가 된 경우는 조기 상환 페널티가 있고 융자에 대한 개인적 보장을 요구한다. 즉 투자금만 날리는 것이 아니라 은행 손실에 대한 개인적 책임이 있다.
▲임대 수입에 의존, 입주자 경제 상태, 세금, 융자, 부동산 시세 악화, 현찰 회전에 영향을 받는다. 손실이 발생되면 투자가들이 메워야 한다.
▲만약 은행 월 페이먼트를 지불하지 못하면 차압 당하고 크레딧도 나빠진다.
▲한 동업자가 파산신청 했을 때는 채권단에 의해서 투자한 부동산을 강제 매각 당할 수 있다. 한 동업자가 국세청에 세금 저당이 설정되었다면 국세청에 의해서 강제 매각 당할 수도 있다. 그러므로 투자가는 다른 동업자 신용도 조사해야 된다. 부동산 가치와 수입, 입주자 검증, 계약서를 검토 후 투자를 결정해야 된다. 왜냐하면, 동업체로 소유권을 교환, 단순한 동업자 자격, 입주자가 있다는 것만으로는 부동산 교환 혜택을 못 받는다.
능동적인 투자가라야 된다. 증권 전문 변호사들은 TIC는 주법과 연방법에서 증권투자에 속한다고 한다. 그래서, TIC에 투자한 사람은 분명히 부동산 교환 혜택 보장, 판매 가격과 판매 시간, 투자 수입을 보장 받아야 된다.
(951)684-3000

김희영 (김희영 부동산 대표)