“내년 주택시장 회복기 접어들것”

한인 거주지역 전반적 가격 하락 불구 폭락은 없어
관망 바이어들 곧 꿈틀… 동부 중국계 이미‘매수세’
다운타운 등 산업용 건물은 부족… 좋은 투자 기회

올해는 남가주 부동산 시장이 본격적인 재조정 국면에 들어간 한해였다. 역대 유래를 찾아볼 수 없었던 1988년부터 2005년까지 8년간의 호황기를 접으면서 판매량이 감소하고 가격도 한자릿수로 떨어졌다. 많은 지역은 가격 하락을 보이기도 했다. 남가주, 나아가 가주 부동산 시장은 한인은 물론 미전국에서 예의 주시하고 있다. 남가주 한인 부동산협회 이해봉 회장을 비롯, 주택과 상용 부동산 분야의 한인 에이전트 6명으로부터 올해 부동산 시장을 결산하고 내년 시장의 전망을 들어봤다.

<좌담회 참석 인사>
▲ 이해봉: 남가주한인부동산협회 회장, 매스터즈 부동산 공동대표


▲ 케네스 엄: 리멕스 글렌데일 부동산 대표


▲ 빅터 조: 벤처 커머셜 부동산 대표


▲ 브라이언트 정: 매직 프라퍼티스 대표


▲ 캐이티 김: 뉴스타 부동산 부사장


▲ 에릭 배: 비 인베스트먼트 브로커



- 올해 주택 시장을 정리하고 내년 주택 시장을 전망해본다면.
▲이해봉: 올해 부동산 시장은 매매가 감소하고 가격도 전반적으로 하락한 것이 사실이다. 그러나 많은 사람들이 ‘기대’ 또는 ‘우려’했던 것처럼 급격한 가격 폭락은 없었으며 앞으로도 없을 것이다. 대다수의 전문가들이 내년봄부터 주택 시장이 회복기에 들어설 것으로 전망하고 있다. 집이 필요한 사람들이 관망세에 있었지만 이들이 더 이상 기다리지 못하고 다시 시장으로 들어설 것이기 때문이다.
-올해와 내년 주택 시장을 한인들이 거주하는 주요 지역별로 점검해본다면.
▲케네스 엄: 글렌데일, 라크라센타, 라캬나다, 선랜드 지역의 경우 매매가 감소하고 가격도 9~12% 하락했다. 특히 한인 바이어의 경우 실수요자와 투자자가 반반 정도였는데 2005년 12월부터 투자자가 자취를 감추면서 경기 하락을 부채질했다.
▲캐이티 김: 다이아몬드바를 비롯한 동부지역과 발렌시아, 랜초 쿠카몽가 지역의 한인 매매가 줄어들고 가격도 한자릿수 정도 하락했다. 한인들은 타민족에 비해 부동산 경기에 너무 민감한 것 같다. 가격이 오를때도 망설이다가 차익을 낼 수 있는 좋은 기회를 놓쳤는데 이번에도 너무 오래 기다리면 손해를 볼 수 있다고 감히 말씀드리고 싶다. 동부지역의 경우 중국인들이 엄청나게 주택을 사고 있어 한인들이 매물 경쟁에서 밀리고 있다.
▲이해봉: 사우스베이 지역도 가격이 올해 9% 정도 하락한 것은 사실이다. 그러나 부동산 경기가 내년 봄부터는 리바운드 국면에 접어들 것으로 보인다. 주택 마켓은 항상 바이어와 셀러 마켓 사이를 오고 갔다.
-최근 몇 년간 지속돼온 LA다운타운의 주거 부동산 재개발과 산업용 부동산 시장이 올해는 어떤 영향을 받았나.
▲브라이언트 정: LA카운티의 창고 공실률이 기록적인 수준이 1.6%로 낮아진 가운데 한인 업체들이 몰려있는 다운타운과 센트럴 LA지역의 창고, 공장 등의 산업용 건물의 공실률은 1%대에 불과하다. 이는 사실상 매물이 없다는 것을 의미한다. 다운타운 지역의 경우 많은 건물들이 주거용 로프트로 전환되면서 산업용 건물의 부족상태는 심각하다. 이 업종이 좋은 투자 기회라는 것을 의미한다. 현재 다운타운 지역에 새로 건축중인 봉제, 의류 업체를 위해 건축중인 상가 유닛만 700개가 넘어 이들이 완공되면 상가 공급도 훨씬 쉬워질 것이다. 키머니 관행도 많이 해소될 것으로 기대된다. 다운타운 지역의 경우 로프트를 제외한 나머지 상가와 산업용 경기는 내년에도 가격 상승이 기대되는 등 시장 전망은 밝다. 커머스, 버논, 샌개브리엘 밸리 등도 새로 주목받는 지역이다.
-상업용 부동산 시장은 내년에 어떤 전망이 나오는가.
▲빅터 조: 아파트와 상가 등 수익 창출 부동산(income property)은 가격은 너무 올라 수익률이 6%를 넘는 매물을 찾기가 어렵다.

다운타운 상가 가격상승 꾸준

한국서부터 자금이동 증가전망도 부동산시장에 긍정적

그래도 주택과 달리 이 분야는 아직도 매물이 수요에 비해 부족한 상태여서 가격은 계속 오르고 있다. 올해는 연방 금리가 오르면서 이자율 압박이 심했지만 내년에는 연방 금리가 동결 또는 인하될 전망이어서 그나마 다행이다. 수익 대 모기지 페이먼트를 비롯한 경비를 계산한 캐시플로우에 특히 신경을 써야한다. 모기지 비율을 50% 이하로 낮추고 장기적인 가격 인상에 따른 차익을 노리는 안목이 필요하다. 아파트 시장은 콘도로 지어졌다가 바이어를 찾지못한 매물들이 임대 매물로 쏟아져 나오면서 가격 상승이 둔화될 것으로 보인다.
-사업체 부동산 전망은 어떤지.
▲에릭 배: 수익 창출 부동산처럼 앞으로 사업체를 살 때 예년에 비해 더 고심하고 꼼꼼하게 각종 조건들을 검토해야한다. 권리금이 올랐고 내년에는 임금도 올라가는 등 사업 환경은 더욱 악화되고 있다. 한인타운만 고집하기 보다는 외곽지역과 주류사회쪽으로 눈을 돌려야 한다. 리커와 식당, 커피샵, 드라이크리너 등 전통적으로 한인들이 많이 운영하는 업종의 매매가 올해도 활발했다. E-2비자 신청의 경우 융자문제로 어려움을 겪는 경우를 많이 봤다.
-이자율이 관건이라는 지적인데.
▲빅터 조: 이자율에 대해서는 내년에 크게 걱정하지 않아도 된다고 본다. 연방 준비제도이사회(FRB)가 인플레 우려보다는 경제 활성화에 더 초점을 맞추면서 더 이상의 연방금리 인상은 없다고 본다. 오히려 이자율이 0.25%~0.5% 하락할 가능성이 높으며 이럴 경우 모기지 이자율도 6%~6.5%대에서 머물 것으로 본다.
-내년 전체적인 거시경제는 어떤가.
▲케네스 엄: 전반적으로 양호하다고 생각한다. 위험요소도 있지만 전반적으로 낙관적인 거시경제와 낮은 이자율이 내년초 부동산 경기 회복을 주도할 것이다. 지난 80년대말의 부동산 폭락 당시 많은 경제학자들이 지적했던 높은 실업률이 올해와 내년에는 현실화되지 않고 있다.
-셀러나 바이어 모두 주택을 팔아야하나, 구입해야하나 망설이고 있다.
▲이해봉: 거품이 파지면서 내년이 바이어에게는 분명 기회다. 셀러 입장에서도 우려했던 만큼의 가격 폭락은 예상되지 않기 때문에 팔기에 좋은 시기다.
▲캐이티 김: 주택이 필요하고 재정적 능력이 있는 실수요자라면 집을 사야한다. 투기에 치중하지 말고 미국인처럼 준비가 되면 집을 사서 가족이 행복하게 사는 것도 우리가 돈으로 환산할 수 없는 점이다.
▲케네스 엄: 미국에서 부동산만큼 좋은 투자 수단은 아직 없다. 역사적으로 대부분의 부자들은 부동산에서 돈을 벌었다. 부동산 시장이 조정기에 있고 위험부담이 있지만 이럴때 일수록 기회도 있다. 몇 년 미래를 내다 보는 장기 투자자의 끈기가 필요하다.
▲빅터 조: 부동산을 아무리 비싸게 사도 남는다는 생각은 위험하다. 특히 투자용이나 상업용 부동산의 경우 캐시 플로에 신경을 써야 한다. 융자 페이먼트를 제하고 남는 캐시 온 캐시(cash on cash)를 면밀하게 계산을 해야한다.
▲에릭 배: 투자용 부동산의 경우 4,5년의 장기적인 안목으로 봐야한다. 인컴이 경비와 모기지를 커버하지 못하거나 수익률이 대체 투자수단에 비해 어떤지 계산을 해봐야한다.
-내년 남가주 부동산 시장이 원만하나마 회복세로 돌아선다는 점이 공통적인 의견이라고 본다.
▲이해봉: 한가지 우리가 꼭 지적해야 할 점은 내년에 한국으로부터의 자금 이동은 올해보다 더욱 많다는 것이다. 한국의 경우 중보세와 환율, 해외자금 규제 철폐 등으로 해외, 특히 한국에서 남가주로의 자금 이동은 더욱 활기를 띨 것이다. 이같은 점이 남가주 한인 경제와 나아가 부동산 경기에도 상당한 활력소로 작용할 것이다.


<남가주 한인부동산협회 임원진과 한인 부동산 에이전트들이 올해 부동산 시장을 결산하고 내년 시장을 전망하는 좌담회에서 의견을 교환하고 있다. 왼쪽부터 이해봉, 에릭 배, 빅터 조, 브라이언트 정, 캐이티 김, 케네스 엄, 조환동 기자 <이승관 기자>>

<사회 정리 조환동 기자>