유언장이 없는
부동산 처분 절차

<문> 제 남편이 유언장 없이 죽었습니다. 남편은 10채의 임대용 주택을 보유하고 있는데, 제가 모기지를 갚고 있습니다. 사위에게 팔거나 명의를 변경하고 싶습니다. 각 주택의 시세는 7만5,000달러 내외이지만, 임대사업을 통해 수익이 발생합니다. 은퇴자금도 마련하고 싶은데 어떻게 처리하는 게 좋을까요?
<답> 사별한 남편이 부동산에 대해 유언장을 작성하지 않았기 때문에 검인법원에서 상속절차를 밟아야 합니다. 물론 비용도 들고, 시간도 걸릴 것입니다. 검인전문 변호사와 상담하는 게 좋습니다. 어떤 변호사는 주법에 따라 검인 수수료를 받아야 한다고 말할텐데 사실이 아니니 주의하십시오. 변호사비만 지불하면 됩니다.
일단 검인법원에 케이스가 접수되면 별 문제가 없는 한 숨진 남편과 가장 가까운 가족인 귀하에게 재산이 상속될 것입니다. 법원의 판결이 있기 전에는 재산을 사위에게 주거나 팔 수 없습니다.
타이틀을 이전한 뒤에는 남편이 사망한 날짜의 시세와 같은 가격에 부동산을 매각하면 양도소득세를 내지 않아도 됩니다. 오너캐리 모기지를 이용하면 사위에게 좋은 조건에 집을 팔고 귀하의 은퇴자금도 확보할 수 있습니다.

토지 매매 커미션은 얼마나 줘야하나?

<문> 급성장 중인 지역에 5에이커의 땅을 소유하고 있습니다. 에이커 당 6채의 주택을 지을 수 있는 조닝입니다. 부동산 에이전트는 5%의 커미션을 요구하고 있습니다. 6개월 동안 리스팅 한 뒤, 땅이 팔리지 않으면 커미션을 지불한 뒤 6개월 간 재리스팅 한다는 조건입니다. 너무 과도한 요구가 아닌가요?
<답> 아닙니다. 빈 땅 판매와 관련해 5%의 커미션을 제공하는 것은 합리적입니다. 어떤 경우에는 10%를 지불하기도 합니다. 빈 땅을 파는 것은 주택을 매매하는 것처럼 쉽지 않습니다. 6개월 리스팅 조건도 일반적입니다. 하지만 리스팅 에이전트가 소개하지 않은 바이어가 땅을 샀을 때는 수수료를 지불하지 않는 다는 조항을 꼭 삽입해야 합니다.

공동소유 부동산 지분 매각 금액 평가법

<문> 파트너십으로 50%의 지분을 가지고 있는 부동산이 있습니다. 2월에 공인감정사를 고용해 부동산 가치가 29만5,000달러라는 감정을 받았습니다. 이후 부동산 경기 변화로 이웃에 위치한 우리 주택과 비슷한 부동산이 평균 26만 달러 정도에 거래되고 있습니다. 파트너에게 지분을 넘기려고 하는데 어느 정도의 가격을 받아야 하나요?
<답> 귀하가 소유하고 있는 부동산이 이웃 주택과 비슷한 가치를 가지고 있다면 26만 달러의 50%인 13만 달러에서 남은 융자액과 미납 재산세 같은 각종 부채를 뺀 금액을 받으면 합리적입니다. 공인감정사를 다시 고용해 한번 더 감정을 받는 것도 좋은 방법입니다.