세금유예를 위한 주택용도 변경

<문> 현재 소유하고 있는 집의 에퀴티를 이용해 투자용 주택을 구입하려 합니다. 세금유예 혜택을 받기 위해 ‘1031 익스체인지’를 이용하려고 하는데, 신청 전에 얼마동안 주택을 렌트 놓아야 하나요?

<답> 1031 익스체인지 약관과 관련 법규에 따르면 거주용 주택을 렌탈 유닛으로 변경한 뒤에 어느 정도 기간이 지나야 1031 익스체인지를 신청할 수 있는지에 대한 특별한 규정은 없습니다.
대부분의 세금 전문가들은 1031 익스체인지를 신청하려면 최소 6∼12개월 정도는 렌트해 줄 것을 권고합니다. 하지만 만일 주택을 통한 자본이익이 50만달러가 안 된다면 ‘121 면세 세일’을 이용하는 게 더 좋을 것 같습니다. 과거 5년 사이에 두 분이 24개월 이상 해당 주택에 거주했다면 이 제도를 이용할 수 있습니다. CPA와 상담하세요.


수리비용 청구와 계약 파기

<문> 제 딸이 첫 주택을 장만했습니다. 인스펙션 결과 차고는 다시 지을 필요가 있고, 지붕에서는 빗물이 새는 것으로 판정됐습니다. 셀러가 리스팅 에이전트를 겸하고 있는데 어떻게 문제를 잘 해결할 수 있을까요?

<답> 따님의 계약서에 인스펙션에 대한 부대조항이 포함돼 있기를 바랍니다. 부대조항이 있다면 계약을 파기할 수도 있고, 디파짓도 전액 돌려 받을 수 있습니다. 하지만 일반적으로는 인스펙션 보고서를 셀러에게 발송한 뒤 중재 절차를 진행하게 됩니다. 요즘 같은 바이어 마켓에서는 셀러가 계약 취소를 원하지 않기 때문에 수리비용을 지불할 확률이 높습니다.
만일 판매자가 충분한 수리비용을 지불하지 않고, 인스펙션과 관련된 부대조항이 계약서에 포함돼 있다면 디파짓을 돌려 받은 뒤 다른 집을 구입하면 됩니다.


캐리 백 모기지는 파산 때에도 안전

<문> 테넌트에게 캐리 백 모기지 방식으로 임대용 주택을 팔 경우 테넌트가 파산을 하면 어떻게 되나요? 주택에 대한 압류권을 다른 채권자에게 빼앗길 수도 있나요?

<답> 걱정할 필요가 없습니다. 귀하의 셀러 캐리 백 모기지는 귀하가 판매한 주택으로 보호받을 수 있습니다.
만일 주택 구매자가 챕터7이나 챕터11 파산신청을 했어도, 주택 타이틀에 모기지 내용이 기록돼 있기 때문에 귀하의 권리는 여전히 유효합니다.
지역정부 재산세 징수담당자를 제외한 누구보다도 귀하의 권리가 우선합니다. 제일 좋은 방법은 주택을 차압한 뒤 압류경매를 실시했는데 바이어가 나타나지 않는다면 매물을 되팔아 또 한번 이익을 챙길 수 있습니다. 보다 자세한 정보는 부동산 변호사와 상담하세요.


등록 안 한 양도증서의 효력 발생

<문> 법적 소유권 양도증서는 등록을 해야 유효한가요?

<답> 부동산이 위치한 지역 정부 등기국에 등록을 하지 않은 양도증서는 공증을 받고 증인이 있어도 양도인과 양수인 사이에서만 유효합니다. 등록이 안 돼 있어 추정적 통고를 안 한 것으로 간주되기 때문입니다. 일부 주에서는 일정 기간 내에 정부에 등록할 것을 규정해, 기간 내 등록을 안 하면 유효성을 인정하지 않습니다. 캘리포니아주는 특별한 시간 규정이 없습니다. 각 주별로 법규가 다르기 때문에 자세한 내용을 부동산이 위치한 주에서 활동하는 부동산 변호사와 상의하십시오.