문‘TIC’ 형태로 공동 투자한 부동산 분할 요구
<문> 친분이 있는 사람들과 합작으로 상업용 부동산을 구입했습니다. 5명이 각자 지분으로 투자해 그 액수만큼 소유권을 인정하는 ‘공동 소유권’(TIC: Tenancy In Common)의 형태로 등기를 했습니다. 저는 전체의 약 30%에 해당하는 금액을 투자했고 소유권도 30%로 등기되어 있습니다. 그러나 얼마 전부터 공동투자자 중 한사람이 가장 좋은 위치에 임대료가 제일 비싼 건물을 자기 건물로 하자고 하면서 부동산 분할을 요구합니다.
공동투자자가 이렇게 일방적으로 부동산 일부에 대해 소유권을 주장하며 분할 청구를 할 수 있는지 조언을 부탁드립니다. 또한 이에 대해 어떻게 대응해야 하는지 알고 싶습니다.
<답> 부동산의 소유 형태는 몇 가지로 크게 나눠 볼 수 있으나 귀하께서 소유하고 있는 TIC에 한정해서 설명을 드리도록 하겠습니다. TIC는 투자금액이 서로 다를 경우, 또는 소유지분이 동일하지 않고 서로 차이가 있을 경우에 사용하는 부동산의 소유권 등기 방법입니다. 예를 들면 다섯 사람이 각기 35%, 30%, 20%, 10%, 5%씩 투자했을 경우 전체 부동산에 대해 각각 그에 해당하는 소유권의 지분을 인정받게 되며 해당 지분만큼 공동소유권자(TIC)로서 등기되는 것입니다.
각 투자자는 자기의 지분에 대해 별도로 매매를 하거나 증여, 또는 상속을 할 수 있고, 이러한 권리를 양수받은 사람은 동일한 지분에 대해 계속해서 다른 공동투자자들과 함께 TIC로서 권리를 행사하게 되는 것입니다.
이때 각 소유권자는 어떤 특정한 지역이나 건물을 지정하여 자기의 지분을 주장할 수 있는 것이 아니고 전체 부동산에 대해서 해당 지분만큼의 권리를 주장할 수 있는 것입니다. 따라서 전체 공동투자자의 합의가 없는 한 특정지역을 지정해서 자신의 소유권 또는 점유권을 주장할 수는 없는 것입니다.
특히 부동산은 측량과 설계, 토지 분할 신청을 통해야만 법적으로 분할이 이루어지므로, 투자자 한사람의 일방적인 주장만으로 부동산 분할이 이루어지지는 않습니다.
그러나 유의할 것은 공동 소유자 중 한사람이 부동산을 점유해 자신의 개인 이익을 위해 사업체를 운영하거나 건물을 짓게 되면 그에 따른 이해관계 때문에 분쟁이 발생할 수 있게 됩니다. 이러한 분쟁을 예방하기 위해 최근에는 공동투자자들이 TIC를 위한 별도의 독립 법인체를 설립하고, 상세한 투자합의서를 미리 준비하고 있습니다.
문 사업체 주식 판매로 회사 운영금 조달하려는데
<문> 해외에서 상품을 수입하여 미국에서 도매상에게 판매하는 무역 중개업을 하고 있습니다. 취급하고 있는 상품도 인기가 좋고 앞으로 사업전망도 밝아 저희 회사에 투자를 원하는 사람이 많이 있습니다. 사업체도 확장하고, 건물도 구입하기 위해서는, 저희 회사 주식을 판매하는 방법으로 회사 운영자금을 조달하려고 하는데 어떤 방법으로 주식의 가격을 결정해야 하는지 궁금합니다. 또한, 저희 회사주식이 제가 모르는 사이 경쟁회사나 제삼자에게 매매되어 문제를 발생시키는 경우는 없는지 조언을 부탁합니다.
<답> 일반적으로 주식회사는 S-코퍼레이션과 일반적인 C-코퍼레이션으로 구분되고, C-코퍼레이션은 다시 상장기업(주식공매 기업)과 비상장기업으로 구분됩니다. 어떤 형태의 주식회사를 불문하고, 주식을 판매하여 투자금이나 운영자금을 조달하는 것은 공통적인 방법이라 할 수 있습니다.
처음 주식회사를 설립했을 경우에는 주식의 액면 가격으로 주식가격을 정할 수 있지만, 일단 주식회사가 설립이 되어 이익이나 손실이 발생하게 되면 실제 주식회사의 가치를 평가, 산정해야만 주식의 가격을 결정할 수 있습니다. 상장기업인 경우 주식의 가격이 증권시장을 통해 결정되므로 별문제가 없지만 비상장기업인 경우 주식회사의 기업주와 투자자 사이에 원만한 합의를 이루기가 어려워지게 됩니다. 따라서 기업의 자산평가, 재무제표, 손익계산서, 대차대조표, 세금보고 등 회사의 수입과 지출에 해당하는 제반 서류를 검토한 후에 주식의 가격을 결정하게 되는 것입니다.
일반적인 소규모 주식회사의 경우, 당사자들의 경험과 지식에 의거해서 직접 결정하는 수도 있고, 전문 감정사(Appraiser)를 고용하여 회사의 가치를 평가하는 방법도 있습니다.
예를 들면 현재 발행된 주식이 100만주 이고, 사업체 가치 평가액이 100만달러라면, 한 주식당 가격은 1달러라고 할 수 있습니다.
물론 앞으로 사업체의 전망이나 장단점을 고려해서 약간의 조정은 있을 수 있습니다. 주식의 매매에 있어서, 일반적인 비상장기업의 주식은 일반에게 자유로이 매매되지 못하고 또한 소유한 주식을 상대로 저당을 설정하지 못하게 하는 제한 규정이 있습니다. 물론 기타 사항에 대해서도 주식을 구입할 때 서명하게 되는 주식매매계약서나 주주동의서를 통해 여러 가지 제한을 둘 수 있는데, 주식을 매도할 경우 우선적으로 회사가 구매 우선권을 갖는다거나, 또는 회사의 서면 동의를 구해야 한다는 조항 등이 이에 해당합니다.
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