한 교회가 예배당으로 사용할 목적으로 창고 구입 계약을 체결했다. 보통 에스크로를 오픈하면 ▲환경오염 물질은 없는지 ▲타이틀에 건물주 외에 다른 사람이 등재되거나 ‘린’(lien)이 걸린 것은 없는지 ▲건물 구조에는 문제가 없는지 ▲융자는 나올 수 있는지 등의 많은 조항들을 알아보는 기간을 준다.
상기 조항 하나하나가 에스크로를 해약할 수 있는 조건, 즉 ‘컨틴전시’(contingency)가 된다. 에스크로 설명서는 각 컨틴전시가 폐기되는 날짜를 명시하고 이 날짜가 지나면 그 컨틴전시로는 해약이 불가능하다.
이 교회 건물의 융자 은행을 에스크로 중에 바꿔서 융자를 약속하는 융자 보증서(loan commitment letter)가 늦어지는 바람에 융자 컨틴전시 기간을 한 달 연기했다. 융자가 나온다는 확답을 얻은 후 컨틴전시 폐기를 동의했다. 창고 건물을 교회로 사용해야 하기 때문에 시로부터 조건부 사용 허가(conditional use permit)를 얻어야 했다. CUP라고 부르는 조건부 허가를 얻기를 위해서는 시의 공청회를 통해야 하는데 공청회 날짜를 정하는데 많은 시간이 소요됐다. 시 정부 허가 컨틴전시를 연기했다. 공청회에서 조건부 허가를 받은 후에야 컨틴전시 폐기에 가능했다.
부동산 계약에서 셀러나 바이어에게 가장 중요한 계약조건 중 하나는 컨틴전시다. 바이어는 모든 컨틴전시가 폐기되면 어떤 이유로든 계약을 파기할 수 없고 셀러는 컨틴전시가 폐기되어야 비로소 건물 매매가 현실화 된다고 생각할 수 있다. 몇 주 전 계약과정에 대해서 글을 썼는데 많은 사람들이 컨틴전시에 대해서 문의를 해왔다. 한 분은 에스크로 중에 여러 서류를 준비하며 바쁘게 많은 일들을 하다 보니 컨틴전시가 폐기되는 지도 몰랐는데, 컨틴전시가 폐기된 후에 에스크로를 해약할 수 있는지를 물어왔다. 해약을 하면 디파짓을 잃게 될 수 있다. 컨틴전시가 폐기된 후에 해약을 하는 바람에 디파짓을 잃는 경우를 가끔 주위에서 듣는다.
바이어는 하나의 컨틴전시라도 만족스럽지 않으면 그 조건이 충족될 때까지 어떻게 하든지 컨틴전시를 살려둬야 한다. 만약 컨틴전시 폐기 날짜가 다가왔는데 하나의 조건이라도 충족되지 않았다면 그에 관한 컨틴전시를 연기해야 한다. 컨틴전시 기간내 연기 청구서를 셀러에게 보내면 셀러가 답을 줄 때까지는 컨틴전시가 살아있다. 만일 셀러가 더 이상 컨틴전시를 연기해 주지 않는다면 계약을 파기하든지, 모든 일이 잘 되기를 바라며 계약을 추진하여야 한다.
하지만 그러기에는 위험 부담이 너무 크다. 건물이 오염됐다면 융자가 나오지 않을 수 있다. 감정이 너무 낮게 나오면 바이어가 디파짓을 더 해야 한다. CUP가 나오지 않으면 그 건물을 원래의 용도로 사용할 수 없다. 모든 조건이 만족되지 않은 상태에서 계약을 추진하는 것은 도박이다. 굳이 셀러가 컨틴전시를 연기하지 못하겠다고 하고 바이어가 꼭 그 건물의 구입을 원한다면 바이어가 디파짓의 일부를 에스크로를 통해서 셀러에게 유출하면서 연기를 설득한다. 이 금액은 ‘다시 돌려받지 못하는’(non-refundable) 금액이 된다. 이 액수는 매매가 성사되면 매매액에 포함되지만 만일 바이어가 해약을 결정하면 셀러가 갖게 된다. 디파짓보다 적은 이 금액을 주는 것이 엄청난 디파짓의 전부를 잃는 것보다 현명한 결정이다.
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정학정
<상업용 전문 Charles Dunn Co.>