입주 건물 강제 수용으로 사업체 문닫게 생겨
<문> 몇 년 전부터 현재의 상가에서 소매점을 운영하고 있습니다. 약 1년 전 현재의 건물이 시정부 재개발 지역에 포함되서 강제 수용된다는 통보를 받았습니다. 다른 사람들의 말에 의하면 그냥 기다리기만 하면 시정부에서 모든 절차를 알아서 처리해준다고 해서 아무런 조치도 취하지 않았습니다. 얼마 전 90일 퇴거 통보서를 받았는데 저는 현재 새로 이사갈 곳도 정하지 못했고 보상에 대한 가격이나 금액에 대해서 아무런 제시도 받지 못했습니다. 이제 2주만 있으면 다른 곳으로 이사를 하던지 그렇지 않으면 사업체 문을 닫아야 하는데, 어떻게 해야 하는지 조언을 부탁드립니다.
<답> 공공 단체나 정부에서는 공공의 이익, 복리를 위해서 개인의 재산을 합리적이고 적법한 보상을 해주는 조건으로 강제 수용을 할 권한이 있습니다. 1년 전 통보를 받았고, 90일 퇴거통보를 받았다면 이미 강제수용이 거의 완결단계에 왔음을 의미한다고 하겠습니다. 사실 1년 전에 재개발 통보를 받았다면 그 후에 귀하의 사업체에 있는 설비, 장비 및 상업용 가구에 대해 가격 평가를 하였을 것이고, 이미 보상 기준에 대해 통보를 받았을 것입니다. 다만 본인이 이에 대해 잘 알지 못하여 적당한 조치를 취하지 않았을 가능성이 많습니다. 사업체를 이전해야 한다면 설비 및 장비에 대한 보상이외에도, 이전에 필요한 모든 비용과 권리금 손실, 수입 손실, 기타 비용 등에 대해서 청구할 권리가 있습니다.
만일 귀하가 사업체를 폐업하기로 결정했다면 사업체에 대한 적정한 보상을 청구할 수도 있습니다. 퇴거를 당한다고 해서 귀하의 청구권이 소멸되는 것은 아니므로, 빠른 시일내 전문가와 상의하길 조언합니다.
에스크로 중 사업체 매매 너무낮아 취소하려면
<문> 성업중인 사업체를 부동산 중개인의 권유로 팔게 되었습니다. 중개인의 조언에 따라 매매가를 정하고 60일간의 에스크로를 설정했습니다. 이제 약 2주만 있으면 매매계약이 완료되는데 제 생각에는 저의 사업체 매매가격이 다른 사업체와 비교하여 너무 낮게 설정되어 있는 것 같아 가능하면 계약을 취소하고 다시 매매 계약을 맺고 싶습니다. 현재의 계약을 합법적으로 취소할 수 있는 방법은 없는지요. 저에게 서면으로 알리지는 않았지만, 부동산 중개인은 매도인과 매수인 양쪽을 동시에 대변하고 있는 것으로 알고 있습니다.
<답> 매매 계약의 일반적인 과정은, 첫째 매도인이 중개인을 통하여 매매 가격과 중요 사항에 대한 요구 조건을 포함한 사업체나 부동산 매도 의사를 광고하게 됩니다. 이때에 매도인과 중개인 사이에 통상적으로 리스팅 합의(Listing Agreement)라는 계약을 맺게 되는데, 여기에는 중개인의 수수료, 의무와 권리, 계약기간 등이 포함되어 있습니다. 둘째, 매수인은 이에 대해 직접 또는 중개인을 통하여 가격 및 기타 조건을 포함한 구매의사를 제시하게 되고 이를 구매제안(Offer) 이라고 합니다.
매도인이 이러한 구매제안에 대해 또 다른 제안이 있게 되면 이를 역제안(Counter-Offer)이라 하며. 양 당사자가 가격과 기타 조건에 최종 합의를 하게 되면 마지막으로 에스크로를 설정하게 되는 것입니다. 이때 주의할 것은 일단 양측이 제안-역제안을 통해 서명을 하게 하게 되면, 에스크로가 설정되기 이전이라도 이미 매매 계약이 성립된 것이고 구속적인 효력을 발생한다는 것입니다. 많은 사람들이 에스크로 기간 중에 계약 내용이나 조건을 변경하거나 취소할 수 있는 것으로 생각하고 있고, 현실적으로 한인 사회에서는 많이 행해지고 있지만, 실제로는 쌍방의 합의 없이 한쪽에서 일방적으로 변경을 요구할 수는 없는 것입니다.
따라서 에스크로를 설정할 때 또는 설정한 후에, 특정한 조건이 마음에 들지 않는다거나, 새로운 사항을 더 요구하기 위해서 계약 내용 변경을 요구하거나 계약 취소를 요구할 수는 없는 것입니다. 에스크로 기간 중 계약을 취소할 수 있는 조건은 매우 엄격하게 제한되어 있습니다.
계약 내용 중에 일정한 조건하에 또는 일정 기간 내에 계약을 취소할 수 있는 조항을 둘 수 있는데 이를 전제조건, 즉 컨틴전시(Contingency)이라고 합니다. 예를 들면 은행 융자 여부 전제조건, 월 매상 확인 조건, 설비 및 장비 결함 확인 조건, 소유권 결함 여부 확인 전제 조건 등이 이에 속한다 하겠습니다. 이러한 전제 조건은 일정한 기간이내에, 통상적으로 계약이 성립된 이후 몇 주 이내에 만료되기 때문에 귀하의 경우 계약을 취소할 수 있는 권리는 이미 소멸된 것으로 사료됩니다.
그러나 상대방이 고의적으로 실수를 유도한 경우나, 중대한 사항에 대해 기만, 또는 사기성 행위가 존재할 경우는 계약을 취소할 수 있는 사유에 해당되므로 참조하시기 바랍니다.
또한 중개인이 매도인과 매수인 양측을 동시에 대리할 경우에는 반드시 이러한 사실을 서면으로 공표하게 되어있고 양측의 서명을 받게 되어있습니다.
한태호 변호사
(213)639-2900
