골치 아픈 종신부동산권

<문> 몇 년 전 부인과 이혼하면서 뉴욕 업스테이트에 있는 내 주택에 대한 종신부동산권(life estate)을 그녀에게 부여하는데 합의했습니다.
그녀는 2005년 9월부터 알츠하이머 센터에 머물고 있는데, 다시는 집에 돌아오기가 어려운 상태입니다.
집을 팔고 싶은데 그녀의 전 남편 사이에서 출생한 딸이 반대를 하면서, 집에 들어와 살고 있습니다. 무슨 방법이 있을까요?
<답> 귀하 같은 상황을 우려해 저는 종신부동산권을 권하지 않습니다. 이혼 당시에는 두 사람 모두에게 공정한 선택 같이 생각됐겠지만, 지금은 한치 앞도 내다볼 수 없는 상태입니다. 종신부동산권을 설정한 때 계약서에 반드시 ‘종신권자가 죽거나 6개월 이상 집에 거주하지 않으면 계약이 파기된다’고 명시해야 합니다. 그렇지 않을 경우 현재 전 부인의 딸이 주장하는 것 같은 골치 아픈 상황이 발생할 수 있습니다.
전 부인을 상대로 소유권 정리소송(quiet title lawsuit)을 제기하는 게 현재로서는 최상의 방법인 것 같습니다. 그녀의 딸이 소송에 끼여든다면, 결정은 판사의 몫입니다.

배우자 사후 타이틀 변경을 해야 하나?

<문> 남편이 몇 달 전 숨졌습니다. 저희 집은 남편과 저의 공동명의로 생전신탁(living trust) 돼 있습니다. 제 단독명의로 명의를 변경해야 하나요?
<답> 귀하가 남편과 공동명의로 생전신탁을 설정한 경우, 배우자 사후에 해당 내역을 변경할 수 없습니다.
타이틀은 생전신탁으로 남아 있어도, 주택은 귀하 앞으로 남겨지도록 조항에 명시돼 있을 것으로 생각됩니다. 공동명의 타이틀 소유자 중 한 명이 숨졌을 때 일반적으로 최대한 빨리 타이틀을 변경할 것을 권합니다.
하지만 귀하의 케이스는 생전신탁 조항에 사후 처리 내용이 포함돼 있다면 별다른 조치를 취할 필요가 없습니다.
공동명의 타이틀로 된 부동산 소유주 가운데 숨진 공동 소유주의 이름을 타이틀에서 삭제하지 않아, 부동산 매각 때 검인법정에서 타이틀을 변경하느라 애를 먹는 경우를 종종 보게 됩니다.

타이틀에 등재된 부동산만 세금 공제

<문> 지난해 여름 저희 어머니가 재학중인 대학 근처에 2베드 콘도를 사 줘서 방 하나를 친구에게 렌트했습니다.
콘도는 어머니 이름으로 돼 있지만 제가 모기지, 재산세, 관리비 등을 지불합니다. 지난해 세금보고서를 제출할 때 세금 대행인이 ‘이자와 재산세 공제를 받으려면 제 이름이 반드시 타이틀에 등재돼 있어야 한다’고 했습니다. 사실인가요?
<답> 맞습니다. 귀하의 이름이 콘도 타이틀에 올라가 있지 않기 때문에 모기지와 재산세에 대한 법적 책임이 없고, 당연히 항목별 세금 공제혜택도 받을 수 없습니다. 어머니가 귀하의 이름을 콘도 타이틀에 넣어주면 이 문제를 해결할 수 있습니다. 이 경우 어머니는 렌탈 프라퍼티에 대한 세금혜택을 잃게 되니 손실 관계를 따져봐야 합니다. 어머니가 CPA와 상의한 뒤 결정하는 게 좋습니다.

원금이 늘어나는 주택 모기지란?

<문> 원금이 늘어나는 주택 모기지(negative amortization)가 무엇인가요?
<답> 원금이 늘어나는 주택 모기지는 일정기간 채무자의 원금이 고정돼 있는 변동이자를 말합니다. 채무자 입장에서는 월 페이먼트를 줄일 수 있다는 장점이 있습니다. 하지만 변동이자 방식이기 때문에 정기적으로 이자율이 바뀌어, 이자가 급등할 경우 원금이 불어나는 경우도 있습니다. 바꿔 말하면 매달 돈을 내도 이자조차 못 갚을 수가 있습니다.
주택시장 호조로 주택가격이 상승할 경우에는 문제가 없지만, 주택가 상승이 이자율 상승을 못 따라간다면 집주인에게는 에쿼티가 전혀 쌓이지 않습니다. 제 생각에 원금이 늘어나는 주택 모기지는 대부분의 채무자에게 도움이 안 된다고 생각합니다.

에이전트 커미션을 조절할 수 있나?

<문> 바이어 에이전트의 커미션을 깍은 내용을 바이어에게 알려주지 않으면 셀러가 해당 사실에 대한 책임을 질 수도 있다는 글을 읽었습니다. 저는 요즘 같은 시기에 집을 팔기 위해서는 바이어 에이전트에게 인센티브를 많이 줘야 한다는 것으로 이해했는데 셀러 에이전트에게 2%, 바이어 에이전트에게 4%의 커미션을 책정해도 문제가 없나요?
<답> 좋은 생각입니다. 하지만 보통 때보다 적은 액수의 수수료를 받게 될 리스팅 에이전트가 열심히 일할 것을 기대하지는 않는 것이 좋습니다. 다만 최근 집 값이 급등해 그에 따른 커미션도 많이 오른 상태인 것은 셀러에게 좋은 현상입니다. 부동산 에이전트들이 커미션 비율을 중요하게 생각하지만, 진짜 중요한 것은 실제 주머니에 넣게 될 돈의 총액입니다.

유산상속을 거절할 수 있나요?

<문> 최근 숨진 저희 아버지가 60에이커의 땅을 저를 포함한 다섯 자녀에게 똑같이 분배해 줬습니다.
제 생각에 이 땅은 쓸모 없는 땅인데다, 재산세도 1만1,000달러나 체납돼 있습니다. 형제들이 세금을 다섯 명이 똑같이 나누자고 하는데, 형제들이 저에게 강요할 수 있나요?
<답> 그럴 수 없습니다. 귀하는 유산을 포기할 권리가 있습니다. 이 경우 포기한 지분은 네 명의 형제가 나눠 갖고, 세금도 양도됩니다. 더 자세한 내용은 검인 변호사와 상의하세요.