새집 장만, 들어간 집안 수리비 세금 공제 못 받나

<문> 작년에 처음으로 한인타운 내에 조그마한 내 집을 하나 장만하게 되었습니다. 하지만 집 상태가 그다지 좋은 편은 아니어서 여기저기 수리도 많이 하였고 방도 하나 더 들였습니다. 그런데 이번에 세금보고를 하는데 집에 지출한 경비들에 대해 거의 세금 공제를 받지 못한다고 들었습니다. 잘 이해가 되지 않는군요. 자세한 내용을 알고 싶습니다.

거주용 주택 세금 공제
세가지 유의사항 따져야

<답> 우선 첫 보금자리를 장만한 것을 축하합니다. 그리고 귀하께서 생각하는 것과는 달리, 거주용 주택(main home)에 들어간 경비가 모두 세금 공제 대상(tax deductible)이 되는 것은 아니다. 일반적으로 세금보고에 관한 한, 집을 사고 유지하는데 들어가는 경비는 다음과 같이 크게 세가지로 구분 할 수 있다.
첫째, 경비가 지출 된 바로 그 해에 세금 공제를 받을 수 있는 항목들이 있다.
귀하의 경우라면 작년 한 해 동안 카운티 정부에 내신 부동산세가 그 대표적인 예다. (첫번째 세금은 12월10일까지, 두 번째는 다음 해 4월10일까지 지불해야 10 퍼센트 벌금을 피할 수 있다).
그 다음으로는 매달 융자은행에 지불하는 할부금 중 이자에 해당하는 금액이다. 대개 매년 1월 초 융자 은행으로부터 받는 Mortgage Interest Statement (Form 1098)에 명시된 금액이다.
또한 집 구입시 points 혹은 loan fees를 냈다면 일반적으로 지불한 그 해에 역시 공제가 가능하다. 그러나 후일 다시 재융자 할 경우는 다른 세법이 적용된다.
둘째, 지출한 해에는 세금 공제를 받을 수 없고, 집을 팔 때에야 비로서 사용할 수 있는 경비들이 있다. 일반적으로 집의 가치를 올리거나 집의 수명을 늘리는데 지출된 경비들(major improve ments)이다. 귀하의 경우처럼 방을 증축한다든지, 그밖에 수영장, 조경, 담, 스프링클러, 지붕, 차고, 센트럴 에어나 센트럴 배큠, 벽난로, 부엌이나 화장실의 증축이나 개조, 패티오, 드라이브웨이, 시큐리티 시스템, 전기배선, 플러밍, 히터, 카펫이나 마루바닥 등에 지불 된 경비 등이 이에 해당된다. 이러한 경비들은 집 판매 시에 구매가격에 더해져서 이익금 계산 할 때 포함되므로, 그 때 세금 공제를 받기 위해서는 반드시 지불 영수증 등을 포함한 증빙서류들을 잘 보관해야만 양도소득세 (capital gain tax)를 줄일 수 있다. 물론 5년 소유와 2년 거주 요구조건에 해당 자격이 있는 독신인 경우, 25만달러까지, 결혼한 부부인 경우, 50만달러까지의 기본 면세액을 사용 할 때를 포함해서 말이다.
셋째, 집에 관련된 경비지만 어느 경우에도 세금 공제를 받지 못하는 항목들이 있다.
평상적으로 거주할 수 있는 상태로의 집을 유지하는데 소요되는 비교적 간단한 수리비(repair) 들이다.
예를 들면, 집의 안팎을 다시 페인트칠을 한다거나 홈통이 새는 것을 고치는 경비, 깨진 창문 유리를 다시 끼우는 경비, 문고리(door lock)를 바꾸는데 지출한 경비 등등이 이에 해당된다.
다시 말해 집의 가치를 올리거나 집의 수명을 늘리는 것과는 무관한 경비들이다. 집 화재 보험료나 수도 전기세 역시 공제가 되지 못하는 경비들이다. 참고로 콘도인 경우, Home Owners Association Fee (HOA) 역시 세금공제 항목에서 제외된다.
귀하께서 작년에 집에 관련된 많은 경비를 쓴 것 같으나 위에 설명 드린 이유 등으로 인해 올 해 세금보고 시 모두 공제를 받지 못하는 것이다. 하지만 훗날 집을 팔 때 사용 할 수 있는 경비들이 아직 유효한 상태로 남아 있으므로 서류정리를 잘 해 놓으면 유리하다.
간혹 지출된 경비가 어느 카테고리에 해당하는지의 구별이 다소 애매한 경우가 있을 수가 있다.
또한 집의 어느 특정 부분을 본인의 사업용으로 사용한다든지, 혹은 집의 일부를 렌트 주는 경우에는 또 다른 세법이 적용 될 수 있으므로 담당 회계사와 잘 상의해서 착오 없도록 하는 것이 바람직하다.
(213)700-5591

김영태 CPA