경매주택 굿딜전략

경매전문 사이트인 이베이(EBay)의 열풍이 집 매매에까지 영향을 미치고 있다. 아직까지는 홈 바이어들이 무리하게 구입했다가 페이먼트를 감당하지 못해 차압(foreclosure)을 당하거나 경매에 부쳐지는 경우가 대부분이지만 최근에는 셀러가 선택적으로 경매를 통해 집을 내놓은 경우도 급격히 늘고 있다. 전국적으로 경매를 통해 팔린 총 주택의 시가는 2004년 115억달러에서 2005년에는 142억달러로 24%나 증가했다. 잘만 구입하면 주택을 좋은 가격에 구입할 수 있어 많은 한인들이 관심을 갖고 있는 주택 경매의 장단점과 절차를 알아본다.

원하는 주택 미리 지정, 모기지 등 점검
낙찰가 100% 현찰·케시어스 체크 준비

△인터넷 온라인 경매절차
인터넷을 통한 주택 온라인 경매는 2001년부터 이용이 급격하게 증가하기 시작했다.
인기 있는 사이트중 하나인 ‘RealtyBid.com’의 경우 지난 3년간 온라인을 통해 2,700채의 주택을 팔았으며 매달 경매에 부쳐지는 주택은 300채에서 400채에 달한다.
이 회사의 온라인 경매절차를 통해 일반적인 온라인 경매절차에 대해 알아본다. 경매에 부쳐지는 기간은 14일간이며 이 기간 바이어들은 등록을 해야 경매에 참여할 수 있다. 등록은 무료다. 또 이 기간 바이어들은 주택을 방문할 수 있다. 이 기간에 바이어들은 온라인을 통해 경매가를 올릴 수 있으며 가격은 누구나 조회할 수 있다.
가장 높은 가격을 올려 주택 구입이 확정된 바이어는 이메일로 계약서를 받게 되며 디파짓 체크와 함께 계약서를 보내면 된다.

△차압 경매 절차
보통 모기지가 두 달 이상 연체되면 렌더로부터 ‘채무 불이행 통보서’(Notice of Default)를 받는다. 최고 세 달 연체될 때까지 미뤄지는 경우도 있으나 이 통보서를 받는 날부터 차압 절차가 시작된다. 렌더는 채무 불이행 통보서를 지정 관리인(trustee) 통해 주택이 위치한 카운티 기관(recorder’s office)에 제출하게 된다. 주택 소유주는 채무 불이행 통보서 발급 날짜로부터 3개월 이내에 밀린 원금과 이자, 페널티를 모두 납부해야 한다. 따라서 3개월 이내에 언제든지 갚을 수 있으나 밀린 금액을 한꺼번에 내야하며 나눠 낼 수는 없다.
주택 소유주가 채무 불이행 통보서가 발급된 날로부터 3개월 이내에도 빚을 갚지 못할 경우 관리인은 주택을 경매에 부친다는 ‘Notice of Trustee Sale’ 통보를 주택 소유주에게 보내고 카운티 정부에 등록을 하게 된다. 실질적인 경매는 ‘Notice of Trustee Sale’ 통보가 나간 후 2∼5주에 열리며 첫 채무 불이행 통보서가 발급된 날로부터 최소한 104일이 지나야 한다.
주택 소유주는 경매 날로부터 5일 전까지 밀린 금액을 갚을 수만 있다면 자신의 소유권을 되찾을 수 있지만 이 시점에서는 원금과 이자, 페널티 외에도 관리인에 대한 경비, 경매 절차 등 추가로 수천달러를 지불해야 한다. 돈을 갚지 못할 경우 경매를 피할 수 있는 유일한 방법은 파산 신청뿐이다. 일단 챕터 7 등 파산신청을 하면 경매는 연장되며 파산신청 당일 실시될 예정인 경매도 취소되게 된다. <3면에 계속>

△경매는 어떻게 실시되나
LA 카운티의 경우 주택 경매는 수피리어 법원에서 주로 열린다. 놀웍, 포모나, 노스리지 지역 등에서 경매가 많이 실시되며 법원 안에서 하거나 법원 주차장에서 열릴 때도 있다. 경매에 갈 때는 구입하기를 원하는 주택을 미리 지정한 후 참석하는 것이 좋다.
기본적으로 최저가는 렌더가 받아야 할 채무액수로 시작된다는 것을 염두에 둬야 한다.
먼저 경매가 실시되기 전 당일 경매 명단에 포함됐으나 주택 소유주가 돈을 지불했거나 파산신청을 해서 경매가 취소된 주택의 명단이 구두로 통보된다.
또 최저 가격보다 항상 가격이 오르고 경쟁자가 많으면 가격이 많이 오를 수 있기 때문에 자신이 지급할 수 있는 최고 상한선을 염두에 두고 경매에 참여해야 한다. 다른 경쟁자와 가격 싸움을 하게 되면 현장 분위기에 휩싸여 비싼 가격을 지불할 수 있기 때문이다. 최종 구입자로 선정되면 구입 액수의 100%를 현금이나 캐시어스 체크(cashier’s check)로 내야 한다. 따라서 자신이 구입할 주택의 가격을 미리 현금이나 캐시어스 체크로 준비해야 하며 최종 가격이 오를 것에 대비해 현금을 추가로 준비해야 한다.
경매 주택은 부동산 에이전트 없이 개인이 직접 구입할 수 있다. 그러나 에이전트가 커미션을 받는 조건으로 경매 주택을 알아보고 주택 구입 때 모든 절차를 대행해 주기도 한다. 이럴 경우 법적으로 정해진 커미션은 없다.
만약 경매에서 매입자가 없을 경우 차압 주택은 렌더에게 반환되는데 이같은 주택을 ‘REO’(Real Estate Owned)라고 불린다. 이런 주택은 렌더로부터 직접 구입할 수 있으며 렌더는 이들 주택을 에이전트에게 맡긴다. 이 시점에서 주택을 사는 것이 가장 쉽고 찾기도 수월하다. 경매를 통해 주택을 거저 건진다는 환상은 버리는 것이 좋다. 현재 캘리포니아주에서 경매가는 시가의 88% 정도에 거래되고 있다.
△주의할 점
경매에 부쳐진 주택에 1차 모기지(1st trust deed)만 있는지 2차 모기지(2nd trust deed)가 추가로 있는지를 반드시 확인해야 한다. 2차 모기지까지 바이어가 책임을 져야 할 수 있기 때문이다. 또 대다수의 경매에 나온 집은 집 상태가 좋지 않은 경우가 많다.
한편 주택 모기지만 잘 내면 집을 뺏길 위험은 없다고 생각하지만 대다수의 비즈니스 론이 주택을 담보로 하고 있어 비즈니스 론을 못 갚으면 살고 있는 주택을 차압당할 수 있다.

경매 통한 구입가격 평균 시가의 88%수준

△경매는 어떻게 실시되나

LA 카운티의 경우 주택 경매는 수피리어 법원에서 주로 열린다. 놀웍, 포모나, 노스리지 지역 등에서 경매가 많이 실시되며 법원 안에서 하거나 법원 주차장에서 열릴 때도 있다. 경매에 갈 때는 구입하기를 원하는 주택을 미리 지정한 후 참석하는 것이 좋다.
기본적으로 최저가는 렌더가 받아야 할 채무액수로 시작된다는 것을 염두에 둬야 한다.
먼저 경매가 실시되기 전 당일 경매 명단에 포함됐으나 주택 소유주가 돈을 지불했거나 파산신청을 해서 경매가 취소된 주택의 명단이 구두로 통보된다.
또 최저 가격보다 항상 가격이 오르고 경쟁자가 많으면 가격이 많이 오를 수 있기 때문에 자신이 지급할 수 있는 최고 상한선을 염두에 두고 경매에 참여해야 한다. 다른 경쟁자와 가격 싸움을 하게 되면 현장 분위기에 휩싸여 비싼 가격을 지불할 수 있기 때문이다. 최종 구입자로 선정되면 구입 액수의 100%를 현금이나 캐시어스 체크(cashier’s check)로 내야 한다. 따라서 자신이 구입할 주택의 가격을 미리 현금이나 캐시어스 체크로 준비해야 하며 최종 가격이 오를 것에 대비해 현금을 추가로 준비해야 한다.
경매 주택은 부동산 에이전트 없이 개인이 직접 구입할 수 있다. 그러나 에이전트가 커미션을 받는 조건으로 경매 주택을 알아보고 주택 구입 때 모든 절차를 대행해 주기도 한다. 이럴 경우 법적으로 정해진 커미션은 없다.
만약 경매에서 매입자가 없을 경우 차압 주택은 렌더에게 반환되는데 이같은 주택을 ‘REO’(Real Estate Owned)라고 불린다. 이런 주택은 렌더로부터 직접 구입할 수 있으며 렌더는 이들 주택을 에이전트에게 맡긴다. 이 시점에서 주택을 사는 것이 가장 쉽고 찾기도 수월하다. 경매를 통해 주택을 거저 건진다는 환상은 버리는 것이 좋다. 현재 캘리포니아주에서 경매가는 시가의 88% 정도에 거래되고 있다.

△주의할 점
경매에 부쳐진 주택에 1차 모기지(1st trust deed)만 있는지 2차 모기지(2nd trust deed)가 추가로 있는지를 반드시 확인해야 한다. 2차 모기지까지 바이어가 책임을 져야 할 수 있기 때문이다. 또 대다수의 경매에 나온 집은 집 상태가 좋지 않은 경우가 많다.
한편 주택 모기지만 잘 내면 집을 뺏길 위험은 없다고 생각하지만 대다수의 비즈니스 론이 주택을 담보로 하고 있어 비즈니스 론을 못 갚으면 살고 있는 주택을 차압당할 수 있다.

주택경매 용어 해설

주택 경매를 알리는 ‘Notice of Trustee Sale’에서 사용하는 용어들을 이해하면 도움이 된다.

▲APN-주택이 위치한 정확한 행정지역을 지칭하는 것으로 ‘T’(Track), ‘L’(Lot), ‘B’(Book), ‘P’(Page)로 나뉜다.
▲Trustor-모기지를 갚지 못한 주택소유주를 지칭한다.
▲Beneficiary-즉 렌더를 지칭한다.
▲Trustee-이 주택의 경매에 따른 행정절차를 담당하는 회사를 지칭한다.
▲Sale-경매 날짜와 시간, 경매 장소를 지칭한다.
▲Minimum Bid-경매가 시작하는 가격으로 렌더가 정한다.
이밖에도 ‘Notice of Trustee Sale’에서는 주택 소유주가 받은 모기지의 총 액수(loan amount), 처음 연체된 날짜(delinquent date)와 액수(delinquent amount), 감정 건물시가(assessed value), 건평, 방과 화장실 수 등 건물에 대한 정보를 담고 있다.

경매관련 웹사이트

www.foreclosures.com
www.realtytrac.com
www.defaultresearch.com
www.foreclosurefreesearch.
com
www.bid4assets.com
www.redloc.com
www.bids4land.com
www.dailycommerce.com

<조환동 객원기자>