대다수의 미국인들에게
주택은 자산목록 1호이면서도
빚덩이 1호이다. 미국인들의
평균 모지기 액수는
11만5,200달러로 집계되고
있지만 주택가격이 전국
평균을 두배 이상 상회하는
캘리포니아주의 경우 모기지
액수는 25만달러를 훌쩍 넘는다는 것이 전문가들의
추정이다. 그런데도 대다수 주택 소유주들은 모기지에
대해 생각을 하지 않는다. 자동차가 정규적인 정비를
통해 최상의 상태를 유지할 수 있는 것처럼 모지기도
역시 정기적인 ‘점검’을 받아야한다. 특히 요즘같이
금리가 요동을 치는 상황에서 모기지 점검을 통해
수천, 수만달러의 돈을 절약할 수 있다. 전문가들이
조언하는 모지기 절약 방법에 대해 알아본다.
가주 평균 모기지액 25만달러 상회
이자율 인상따라 월 페이먼트‘껑충’
홈 에퀴티는 일반 융자로 변경 고려를
모기지 22% 상환해 PMI보험료 절약
‘15년 고정’으로 바꾸면 이자율 낮아져
▲에퀴티 라인오브 크레딧을 재융자 하라
1, 2년 전만 해도 전국적으로 대다수의 주택 소유주들은 주택 에퀴티를 담보로 돈을 빌리는 홈 에퀴티 라인오브 크레딧(HELOC) 상품을 경쟁적으로 구입했다. 이자가 낮은 상태에서 이 방법만큼 손쉽게 목돈을 만지고 상환부담도 크지 않았으니 당시에는 금상첨화였다.
3년 전 10만달러를 HELOC을 통해 빌렸을 때 매달 갚아야 하는 최소 액수는 333달러에 불과했다. 그러나 프라임 이자율이 지속적으로 오르면서 프라임 이자율에 연계돼 있는 HELOC의 이자율은 8%로 두배나 뛰면서 매달 갚아야 하는 최소 액수는 666달러로 껑충 뛰었다. 대다수의 HELOC 이자율이 이제는 모기지 이자율보다 높으면서 주택 소유주들의 재정을 압박하는 최대 요인으로 부상하고 있다.
만약 HELOC 페이먼트가 부담이 된다면 이를 일반 융자로 재융자하는 것을 고려해야 한다.
또 하나의 방법은 모기지와 HELOC을 하나의 융자로 묶어 재융자하는 것으로 관건은 재융자 경비를 내고도 이자율에서 돈을 절약할 수 있는 이자율을 확보하는 것이다.
예를 들어 이자율 6.5%에 20만달러 모기지와 이자율 10.5% 이자율에 10만달러 HELOC을 갖고 있다면 이를 합쳐 현재 내고 있는 이자율은 7.8%인데 이같은 이자율을 내고 있다면 아직도 낮은 이자율로 재융자를 할 수 있는 가능성은 충분하다.
▲모기지 보험료를 절약해라
주택을 구입할 때 다운페이먼트 비율이 20% 이하일 때 내야 하는 것이 모기지 보험(PMI)이다. 모기지 보험 액수는 10만달러 모기지당 매달 16달러에서 50달러까지로 이같은 액수도 매달 내다보면 적지 않은 금액이 된다. 그러나 아직도 많은 주택 소유주들이 불필요하게 PMI를 내고 있는 것으로 나타나 이에 대한 점검이 반드시 필요하다.
특히 개정 규정에 따르면 98년 7월 이후 모기지를 시작했을 경우 렌더들은 모기지의 22%를 갚을 경우 자동적으로 PMI를 해제해야 한다. 그러나 지난 2년간 모기지를 연체하지 않고 매달 제때 지불했을 경우 렌더에게 에퀴티 비율이 20%에 도달하면 PMI를 해제하도록 요구할 수 있다. 일부이기는 하지만 일부 렌더의 경우 고의적으로 PMI를 해제하지 않는 경우도 있어 에퀴티 비율이 얼마나 도달했는지를 정기적으로 알아두는 것이 좋다.
▲여유가 있다면 모기지를 조기 상환하거나 상환이 짧은 15년 고정 모기지로 변동하는 것을 고려하라
40년 또는 50년 고정 모기지까지 등장하고 있지만 여유가 있다면 15년 고정 모기지로 바꾸는 것도 고려해 볼만하다. 우선 15년 고정 모기지의 경우 30년 고정 모기지보다 이자율이 낮기 때문에 이자율에서 돈을 먹고 들어간다.
많은 사람들이 30년 또는 그 이상의 모기지를 선택, 월 페이먼트 원금을 줄이는 대신 그 액수를 다른 방법으로 투자를 하는 것이 낮다고 생각한다. 그러나 투자의 귀재가 아닌 이상 99%의 주택 소유주들은 오히려 손해를 보고 있다.
만약 30년 고정 이자율의 이자율이 6%라면 다른 방법의 투자를 통해 최소한 6%를 벌어야 본전이다. 그러나 모기지 보험과 30년 이상 모기지가 15년 고정 모기지에 비해 페이먼트가 높은 점을 감안할 때 실제 본전 투자 비율은 6%가 아닌 7.49%에서 많게는 12.78%에 달한다. 만약 페이먼트를 감당할 수 있다면 15년 고정 모기지 비율이 장기적으로는 월등히 돈을 버는 상품이다. 30년 고정 모기지의 경우 약 15년 동안은 이자만 내면 된다고 생각하면 된다.
많은 재정 전문가들은 고용주가 매달 매치를 해주는 401(k) 은퇴연금에 가입돼 있는 사람이 아닌 경우 15년 고정 모기지로 바꾸는 것보다 더 많은 돈을 벌기는 거의 불가능하다고 조언하고 있다.
<조환동 객원기자>
