정학정 <상업용 전문 Charles Dunn Co.>
한 사람이 소유한 두 개의 매물이 동시에 마켓에 나왔다.
코비나의 4유닛 아파트와 아주사의 주상 복합이다. 코비나의 아파트는 한 유닛에 2베드룸 2베스로 구성됐으며 아주사 건물은 대로에 위치했으며 현재 꽃가게가 영업 중이다. 그 뒤에는 4유닛의 2베드룸 1베스 아파트 건물이 자리 잡았다.
이 두 매물은 모두 자동차로 10분내 거리에 위치했다. 두 건물은 비슷한 점도 많다. 첫째 크기가 비슷하고, 아파트가 4유닛으로 구성됐다는 것. 건축 시기와 렌트 가격은 물론 공실률과 관리 비용을 뺀 순 운영 인컴( net operating income)도 비슷하다. 두 건물 다 렌트 컨트롤이 없는 건물들로서 모든 테넌트가 월 단위로 렌트를 내며 거주하고 있다.
모두 렌트를 인상할 수 있는 가능성이 있는 건물들이다. 주인 입장에서 보면 달마다 들어있는 테넌트이기 때문에 렌트를 언제든지 올릴 수 있다.
또한 필요에 따라서는 30일전에 경고를 주고 나가게 할 수 있다. 하지만 렌트를 너무 많이 올리면 기존의 테넌트가 나가고, 새 테넌트를 들일 수가 없게 된다.
주인은 처음에 아주사 건물이 더 큰 가격을 받을 수 있다고 생각을 하였다.
상가를 포함하여 5개의 다른 공간이 있어 코비나보다 한 유닛이 더 많기 때문이다. 그 곳 시장 및 주위에서 팔린 비스한 건물을 조사한 결과, 코비나 건물을 85만달러에 아주사 건물을 75만달러가 리스팅 가격으로 적당하였다.
이 가격 설정에 주인은 놀라는 듯하였다. 겉으로는 비슷한 건물이지만 확연히 다른 점들을 고려해 볼 때 이 가격 설정이 타당하다는 결론에 도착한다.
이 두 건물의 가장 큰 가장 큰 다른 점은 융자이다.
코비나 건물은 일반 주택과 같은 융자를 얻을 수 있다. 4유닛 이하의 건물은 주택 구입시 요구되는 융자를 얻고 주택 융자와 같은 이자율을 받을 수 있다.
주택과 같은 융자가 적용되므로, 크레딧만 좋으면 다운페이를 하지 않고도 구입할 수 있는 가능성이 있다. 아주사 건물은 5유닛에 상업 공간이 끼어있기 때문에 주택에 적용되는 융자를 받을 수 없다.
일반 상업용 융자를 받아야 하기 때문에 주택보다 이자율이 높고, 적어도 매매 가격의 30%를 다운해야 한다.
다른 융자 조건을 고려해 볼 때 두 건물의 다른 종류의 바이어를 찾는 마케팅이 필요하다. 코비나 건물은 자신이 들어가서 한 유닛에 살면서 다른 유닛에서 나오는 렌트 수익을 원하는 주인 겸 테넌트가 적합할 수 있다. 아주사 유닛은 30%의 다운페이를 하여야 하기 때문에 그 안에 들어가서 거주할 테넌트보다는 투자가가 더 적합한 바이어이다.
만일 앞에 있는 상업용 유닛에서 비즈니스를 하기 원하는 바이어가 구입하는 것이 최적이다. 현재 상업용 유닛에서 꽃집을 하고 있는 테넌트가 구입하려는 관심이 있어서 협상 중이다.
코비나가 아주사 보다 지역적으로 더 고가 지역이라는 것도 고려하여야 한다.
양 거물들의 거의 비슷한 크기를 고려해 보면 4유닛의 코비나 건물이 유닛과 유닛을 비교해 볼 때 5 유닛이 있는 아주사 보다 크다.
이렇듯 겉으로 보기에는 비슷한 건물이지만, 정확한 분석을 해보면 아주 다른 마케팅을 적용해야 된다는 것을 알 수 있다.
이렇듯 정확한 마케팅 계획을 가지고 리스팅을 받고 매각을 하면 이득을 받은 사람들은 셀러와 바이어들이다.
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