증축·개조 비용
공제 받을수 있어
영수증 잘 챙겨야

■아는 만큼 준비한 만큼 돈되는 절세방법<2>

주택 가격 상승에서 전국을 주도하고 있는 캘리포니아주에서는 주택을 판매할 때 세금 변수를 고려해야 한다. 연방 세법에 따라 양도소득세가 면제되고 있기는 하지만 상승폭이 이를 상회하는 경우가 많기 때문이다. 지난해 주택을 판 사람의 경우 올해 세금보고 때 공인회계사와의 전문적인 상담을 통해 절세 방법을 확인해야 한다. 지난주에 이어 주택 소유주가 세금보고 때 알아야 할 사항을 이번 주에는 양도소득세 공제분야 위주로 알아본다.

지난 97년 세법 개정으로 2년 이상 살고 매각할 경우 싱글은 25만달러, 부부는 50만달러까지 주택매각 이익에 대한 양도소득세(capital gains tax)가 면제되고 있다.
그러나 전국에서 집 값이 가장 많이 오르고 있는 캘리포니아주의 경우 매각 이익이 25만달러, 또는 50만달러보다 월등히 많은 경우에 양도소득세 부담이 매각 결정을 내리는데 심각한 걸림돌이 되고 있는 것도 사실이다.
그러나 연방세법은 주택 소유주가 신축이나 증축, 리모델링을 하면서 지불한 경비를 양도소득세 납부 계산 때 공제할 수 있다는 규정을 두고 있어 이를 잘 이용하면 양도소득세 부담을 상당부분 덜 수 있다. 즉 이들 경비를 인정받을 경우 양도소득세를 계산할 때 사용되는 원래 주택가격이 높아지는 효과를 가져와 양도소득세 면제를 받을 수 있는 가능성도 높아진다는 것을 의미한다. 특히 대다수의 한인들이 주택에 대해 한번쯤은 리모델링을 하기 때문에 혜택을 받을 수 있는 사람도 상당히 많다.
예로 부부가 1982년에 15만달러에 구입한 주택을 70만달러에 판매할 경우 매각 이익 55만달러 중 5만달러에 대해서는 양도소득세를 내야 하지만 5만달러의 주택개조 경비를 인정받으면 원래 주택가격을 20만달러로 인정받아 세금을 낼 필요가 없게 된다.
세법 규정에 따르면 공제 받을 수 있는 이들 주택 개조(home improvement)는 영구적인 것이어야 한다. 따라서 주택 구조의 일부분이어야 한다. 반면 정기적인 관리(maintenance)나 보수(repair)는 해당되지 않는다.
이와 관련 연방국세청(IRS)은 주택 개조로 인한 효과가 최소한 1년 이상 지속돼야 한다고 규정하고 있다. 영구적인 주택 개조로 인정받을 수 있는 대표적인 것들은 지붕을 교체하거나, 주택 진입로를 새로 깔거나, 수영장을 더하거나, 또는 방을 증축하는 것 등이다.
한 예로 10년 전 깐 카펫을 새로 교체했을 경우 10년 전 들어간 경비는 더 이상 공제 받을 수 없지만 반대로 새로 깐 카펫 경비를 공제할 수 있다. 중앙 난방시설을 두번 바꿨을 경우에는 한번만 공제 받을 수 있다. 공인회계사들은 공제혜택을 받으려면 무엇보다도 경비에 대한 기록을 증거물로 제출할 수 있어야 한다고 말한다.
기본적으로 주택구입 가격에 대한 기록 외에 구체적으로 어떤 주택 개조를 했으며 경비는 얼마가 지출됐는지를 증명할 수 있어야 한다. 물론 대다수의 주택 소유주들이 공제혜택보다는 거주환경을 개선하기 위해 주택을 증축하거나 개조, 리모델링하고 있다. 물론 이같은 주택 개조가 주택가격 상승 효과를 가져오기 때문에 공제 혜택을 받기 위해 일부러 지출할 필요까지는 없지만 이미 지출한 경비에 대해서는 공제를 받는 것이 현명하다.
한편 관련 정보는 연방 국세청(www.irs.gov)을 통해 받을 수 있다.

세금 공제가 가능한 주택 개조 범위
▲증축: 침실, 화장실, 차고, 지하실, 베란다, 패티오.
▲야외: 드라이브웨이, 워크웨이, 펜스, 스프링클러, 수영장, 조경공사.
▲냉난방: 보일러, 난방로 등 난방시설, 중앙 냉방장치, 중앙 가습기, 중앙 여과기(filteration system).
▲배관: 수도와 개스 배관 파이프, 온수기, 연수기, 정화조(septic tank).
▲실내 개조: 실내에 부착된 가전기구, 카펫, 부엌 리모델링, 부엌 카운터탑, 단열재 교체.

<조환동 객원기자>