페인트 칠·카펫·전등만 바꿔도 마치 새집
좋은 동네, 좋은 위치일수록 성공확률 높아
너무 욕심내면 수리비 초과… 세금도 따져야

■낡은 집에 투자해서 백만장자 되기

장사의 기본은 물건을 자신이 산 가격보다 비싸게 파는 것이다. 비싸게 팔수록 이익도 많은 것이 당연하지만 고객이 부담할 수 있는 선이 있다. 부동산 분야도 마찬가지다. 부동산 중개인들에게 따르면 가장 팔기 어려운 집이 손을 봐야 할 낡은 집이다. 대부분의 바이어들은 열쇠를 받아서 바로 입주하면 되는 모델 하우스와 같은 집을 원한다. 그러나 주택에서 돈을 벌고 싶다면 오히려 손을 봐야 할 낡은 집들을 수리해서 많은 이익을 남기고 팔면 된다. 집이 완전한 상태가 아니기 때문에 당연히 집 가격은 시장가격보다 낮다.

어떤 집을 사야 하나
고쳐서 더 높은 가격으로 팔 수 있는 집. 소위 픽서 어퍼 하우스(fixer-upper house)는 어떤 형태의 집이든, 또 어떤 가격 대와 모든 지역에 있다.
전문가들은 집의 물리적 상태가 이웃집들을 기준으로 할 때 더 낡게 방치된 집을 픽서 어퍼 하우스라고 정의한다.
픽서 어퍼 하우스들만을 골라서 투자하는 사람들은 페인트만 칠하면 멀쩡한 주택, 허름해 보이지만 동네와 집의 위치가 좋은 주택, 집들이 잘 관리된 중산층 동네에 있는 ‘화장’만 고치면 됐던 주택들을 구입하는 것이 성공의 지름길이라고 말한다.
간혹 주인이 현금이 급하게 필요해서, 또는 이혼을 해서, 또는 배우자가 갑자기 사망해서 시장에 내놓았던 급매물 집도 일반 주택보다 가격이 낮은 경우가 많다.
또 주택 소유주가 재정적으로 또는 건강상 집을 좋은 상태로 고쳐서 팔 형편이 되지 못한 경우 ‘현상태 그대로’(as is) 조건으로 나온 집들이 이같은 경우다.
주인이 오래된 주택을 상속받았는데 급히 팔아서 현금을 갖고자 할 경우, 또는 차압된 경우에도 픽서 어퍼 하우스가 나온다.
그러나 구조상 문제가 있는 집들은 피해야 한다. 집의 골조를 손봐야 한다면 마이너 수리가 아니라 메이저 수리를 요하기 때문에 비용이 너무 많이 소요된다.
1달러를 들여서 주택의 시장가치를 2달러 이상을 높일 수 있는 것이어야 투자가치가 있다.
예를 들면 페인트는 시각적으로 가장 큰 효과를 준다. 주택의 외부와 내부를 새로 칠하면 우중충했던 모습이 싹 달라져 딴 집처럼 보인다. 많은 돈을 들이지 않고 수천 내지 수만 달러의 집 가치를 높일 수 있다. 이외에도 카펫을 새로 갈거나 앞마당 조경, 전등 새것으로 교체, 부엌 캐비닛 리피니시 또는 새 것으로 교체 등도 수익성 높은 수리들이다. 흰색 끝이 뾰쪽한 나무 펜스를 집 앞으로 치는 것도 얼마들이지 않고 새 집처럼 보이게 하는 효과가 있다.

수리비 지출을 조심하라
헌 집을 고쳐서 파는 부동산 전문가들이 이구동성으로 지적하는 가장 중요한 문제는 집 고치는 경비 지출을 조심하라는 것이다. 너무 예쁘게 집을 꾸미려는 욕심에 이것저것 고치다보니 수리비 지출이 너무 많아 본전 장사에 그치거나 오히려 손해를 보는 경우도 발생한다.
일반적으로 구입한 가격의 25% 이내에서 수리비 지출을 억제해야 한다. 특히 가주 내 주택 상승률이 둔화하고 있는 요즘에는 수리비 지출에 더욱 신경을 써야 한다.
처음 건설업자를 선정할 때 여러 회사를 비교해 보고 추천을 받는 것이 좋다. 한번 일을 맡기고 만족을 한다면 이후에도 지속적으로 고용을 하면서 할인 혜택도 요구할 수 있다.

세금 변수를 고려하라
97년 개정된 세법으로 인해 개인은 25만달러, 부부는 50만달러까지 양도소득세를 공제 받을 수 있다. 단 이 혜택은 주 거주지 주택만 해당되는데 지난 5년간 최소한 2년 이상 거주해야 한다. 투자용 주택의 경우 거주한 기간에 따라 연방 국세청은 세금을 부과하게 된다. 2년 이상 소유한 주택의 경우 연방 양도소득세 비율은 15%, 가주 소득세 비율은 9%이지만 2년 이하인 경우 정식 인컴으로 인정돼 세율이 25%에서 35%까지 부과될 수 있다.
연방 국세청 부동산 익스체인지 조항인 1031조항은 세금을 피하는 좋은 방법이다. 45일 안에 교환할 주택을 찾고 180일 안에 교환 매매를 마치면 된다. 한편 연방 국세청으로부터 집을 사고 팔아 먹고사는 ‘Trader Business’로 판정되는 것은 피해야 한다. 이럴 경우 일반 세금 외에도 추가로 15.3%의 자영업자 세금을 내야 하기 때문에 공인회계사의 도움이 필요한 부분이다.

조환동 객원기자